С 2024 года налоговое законодательство России позволяет получить имущественный налоговый вычет (ИВ) не только индивидуально, но и при совместном владении жильём.
Если квартира приобретена в общей долевой (совместной) собственности супругов, то каждый из супругов имеет право на часть вычета, пропорциональную своей доле в праве собственности.
Что такое общая долевая собственность?
- Это форма регистрации прав, при которой квартира принадлежит нескольким лицам без указания конкретных долей в реестре (по умолчанию – равные части).
- Доли могут быть различными (например, 30 % – 70 %) и фиксируются в договоре купли‑продажи, договоре долевого участия или в соглашении между супругами.
- При совместном владении в браке по закону считается, что имущество принадлежит совместной собственностью супругов, если иное не установлено брачным договором.
Кому предоставляется имущественный вычет?
Согласно п. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ каждый налогоплательщик может получить вычет в размере до 2 000 000 руб. — это максимум расходов, из которых можно вернуть 13 % НДФЛ (до 260 000 руб. за каждый объект).
При совместной покупке квартиры:
- Каждый из супругов может претендовать на свой лимит в 2 млн руб., если его доля в праве собственности не превышает этой суммы.
- Если стоимость квартиры превышает 4 млн руб., то каждый супруг всё равно может воспользоваться максимумом в 2 млн руб., но распределять вычет необходимо пропорционально своим долям.
Как рассчитывается размер вычета при общей долевой собственности?
Формула расчёта проста:
Сумма вычета = (Доля собственника / 100%) × 2 000 000 руб. × 13 %
Пример:
- Квартира стоит 3 500 000 руб.; супруги договорились о долях 30 % (муж) и 70 % (жена).
- Для мужа: 30 % × 2 000 000 руб. = 600 000 руб.; 13 % от 600 000 руб. = 78 000 руб.
- Для жены: 70 % × 2 000 000 руб. = 1 400 000 руб.; 13 % от 1 400 000 руб. = 182 000 руб.
Какие документы нужны для получения вычета?
Список документов, актуальный на 2026 год, выглядит так:
- Заполненная декларация 3‑НДФЛ (бумажная или через ЛК «Госуслуги»);
- Копия свидетельства о браке (если выручка делится между супругами).
- Документы, подтверждающие покупку:
- Договор купли‑продажи (или договор долевого участия в строительстве).
- Акт приёма‑передачи квартиры.
- Кадастровый паспорт с указанием долей (если они различаются).
- Документы по ипотеке (если использовались заемные средства):
- Договор ипотечного кредита.
- Выписка из банка о фактически уплаченных процентах (за каждый год).
- Согласие (соглашение) супругов о распределении вычета, если:
- Квартира приобретается в совместной собственности, но один из супругов оформил ипотеку только на себя.
- Или если доли в праве собственности отличаются от 50/50.
С 2025 года соглашение о распределении вычета обязательное только при стоимости квартиры выше 4 млн руб. В остальных случаях вычет может быть распределён «по желанию» без дополнительного документа.
- Копия паспорта и ИНН каждого заявителя.
Пошаговая инструкция по получению вычета
- Подготовьте пакет документов. Проверьте, что все копии заверены (при необходимости – у нотариуса).
- Заполните декларацию 3‑НДФЛ. В разделе «Имущественный вычет» укажите сумму расходов и долю, на которую претендуете.
- Подайте декларацию в налоговый орган. Можно онлайн через Личный кабинет или в отделении ФНС.
- Ожидайте проверку. Срок рассмотрения – до 30 дней (в случае онлайн‑подачи обычно быстрее).
- Получите возврат. Деньги перечисляются на банковский счёт, указанный в декларации.
Особенности распределения вычета между супругами
Согласно разъяснению ФНС от 30 мая 2023 г., супруги могут распределять вычет в любой пропорции, начиная от 0 % – 100 % и заканчивая 100 % – 0 %, при условии, что:
- Общая сумма расходов не превышает 2 млн руб. на одного налогоплательщика.
- Каждый из супругов имеет право на вычет только в отношении той части расходов, которая соответствует его доле в праве собственности.
- Если один из супругов уже использовал свой имущественный вычет в предыдущие годы, он может воспользоваться социальным вычетом (до 120 000 руб.) или «перенести» остаток на следующий год, но только в рамках лимита 2 млн руб.
Что делать, если квартира приобретена в долевом строительстве?
Для сделок по договору участия в долевом строительстве (ДДУ) дополнительно требуется:
- Договор уступки прав требования (если права на квартиру передавались).
- Акт передачи квартиры в собственность после завершения строительства.
Эти документы подтверждают, что налогоплательщик действительно стал обладателем права собственности, а не лишь участником строительства.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Можно ли получить вычет, если ипотека оформлена только на одного из супругов?
Да. Вычет по процентам по ипотеке имеет право только тот, на чьё имя оформлен кредит. Однако имущественный вычет за покупку квартиры делится в соответствии с долями в праве собственности, независимо от того, кто является заемщиком.
Нужно ли заключать соглашение о распределении вычета, если квартира стоит менее 4 млн руб.?
Согласно последним изменениям 2025 года, соглашение не требуется. Вычет может быть распределён произвольно, и налоговая служба сама определит размер вычета каждого из супругов на основании их долей в праве собственности.
Можно ли перенести неиспользованный вычет на следующий налоговый год?
Имущественный вычет переносится только в том случае, если сумма расходов превышает лимит 2 млн руб. в текущем году. Неиспользованные части можно перенести на следующий год, но не более чем на 2 млн руб. в сумме.
Какой максимальный размер возврата за один объект недвижимости?
При стоимости квартиры до 2 млн руб. каждый супруг может вернуть до 260 000 руб. (13 % от 2 млн руб.). При стоимости более 2 млн руб., но не более 4 млн руб., каждый супруг всё равно ограничен тем же лимитом – 260 000 руб., но распределение происходит пропорционально долям.
Можно ли одновременно оформить вычет за покупку квартиры и за её ремонт?
Да, но только если общая сумма расходов (покупка + ремонт) не превышает 2 млн руб. на одного налогоплательщика. При этом вычет за ремонт относится к социальному вычету (лимит 120 000 руб.) и может быть использован после исчерпания имущественного вычета.
Изменения в 2026 году, о которых стоит знать
- Лимит ИВ повышен до 2 500 000 руб. для новых объектов, приобретённых после 1 января 2026 г., но процент возврата остался 13 %.
- Упрощённый онлайн‑пакет документов: теперь достаточно загрузить скан‑копии договора и выписку из банка, а нотариальное заверение справок о браке больше не требуется (если подача через «Госуслуги»).
- Введена опция «автоподбор долей» – система автоматически рассчитывает доли вычета на основе данных из реестра недвижимости.
Общая долевая собственность предоставляет супругам гибкость в распределении имущественного налогового вычета. Главное – правильно оформить договоры, собрать полный пакет документов и своевременно подать декларацию. При соблюдении всех условий каждый из супругов может вернуть до 260 000 руб. (или до 325 000 руб. при новых лимитах 2026 г.) за покупку квартиры, а также часть расходов на ипотечные проценты.
Если у вас остались вопросы или нужна персональная консультация, рекомендуется обратиться к налоговому консультанту или в региональное отделение ФНС.