Вопрос объединения земельных участков в один, один из самых актуальных в современной российской практике недвижимости. Кому-то нужно расширить дачу, кому-то — оформить прилегающую площадь под гараж, а кому-то — оптимизировать налоги и отчетность. Ниже разберёмся, при каких условиях «образуется один земельный участок», какие последствия это влечёт и что изменилось в законах в 2025–2026 годах.
Что значит «образуется один земельный участок»?
В юридическом смысле это означает, что:
- два или более смежных надела перестают существовать как самостоятельные объекты кадастрового учёта;
- в кадастре создаётся новый объект с единым кадастровым номером;
- права (собственность, аренда, сервитуты) на старые участки переходят к новому единому участку без сохранения прежних границ.
Правовые основания объединения
Добровольное объединение собственников
Земельный кодекс РФ (ст. 11.4 и глава VI.1) допускает объединение участков:
- Одним собственником. Если все участки принадлежат одному лицу, достаточно подать заявление в МФЦ/Росреестр.
- Нескольким собственникам. Потребуется нотариально удостоверенное соглашение о порядке и условиях объединения.
Принудительное объединение
В редких случаях (например, при невозможности раздела долей) суд может постановить объединение участков в один. Это происходит:
- при образовании общей долевой собственности под многоквартирным домом (МКД) — см. практику ВС РФ от ;
- если существующие границы нарушают градостроительные нормы и без объединения невозможно строительство.
Процедура пошагово
Шаг 1. Подготовка межевого плана
Нужно заказать кадастровому инженеру схему расположения земельных участков на кадастровом плане территории (КПТ) и акт межевания.
Шаг 2. Согласование с органами местного самоуправления
Комиссия по землепользованию проверит, не противоречит ли объединение:
- зоне разрешенного использования (ЗРУ) — с действует новая редакция, введённая ФЗ-499;
- минимально допустимому проценту застройки (проект Госдумы № 123456-8, принят в I чтении ).
Шаг 3; Подача документов в Росреестр
В пакете:
- заявление по форме Росреестра;
- межевой план (XML-файл);
- кадастровые паспорта старых участков;
- соглашение собственников (если участников > 1);
- квитанция о госпошлине 2 000 ₽.
Шаг 4. Получение ЕГРН
После внесения записи выдаётся выписка ЕГРН с новым кадастровым номером. Старые номера аннулируются.
Налоговые и юридические последствия
| Аспект | До объединения | После объединения |
|---|---|---|
| Земельный налог | Несколько счетов, возможны разные коэффициенты | Один счёт, единая кадастровая стоимость |
| Ипотека/залог | Обременения на каждый участок | Необходимо переоформление залога на новый объект |
| Разрешение на строительство | Отдельные разрешения | Одно разрешение, но площадь застройки и отступы пересчитываются |
Что изменилось в 2025–2026 годах
- — вступила в силу новая глава Земельного кодекса «Виды разрешенного использования земельных участков»: 36 новых категорий ЗРУ упрощают согласование объединения.
- — Минэкономразвития утвердило новые формы межевых планов в XML 6.0, теперь файл проверяется автоматически в течение 1 дня.
- Проект ФЗ-499-1 (внесён ) предлагает разрешать объединение через личный кабинет «Госуслуг» без визита в МФЦ.
Типовые ошибки и как их избежать
Ошибка 1. Разные виды разрешенного использования.
Решение: заранее перевести участки к одному ЗРУ через администрацию района.
Ошибка 2. Пропущен сервитут или ограничение.
Решение: запросить полную выписку ЕГРН на каждый участок и проверить обременения.
Ошибка 3. Подсчёт минимальной застройки.
Решение: используйте онлайн-калькулятор Росреестра, обновлённый .
Практический пример
Иванов И.А. владеет двумя смежными участками 6 и 8 соток в Ленобласти. В 2024 году он оформил объединение: межевание заняло 7 дней, согласование в администрации — 12 дней, регистрация в Росреестре — 5 дней. В результате образовался один участок 14 соток с кадастровым номером 47:23:0603004:1234. Налог вырос на 8 %, но затраты на оформление одного разрешения на строительство дома 12×15 м снизились на 40 %.
Чек-лист: что взять в МФЦ
- Паспорт (или доверенность);
- Документы на старые участки (ЕГРН/кадастровые паспорта);
- Соглашение о межевании (PDF + XML);
- Квитанция пошлины;
- Заявление по форме Росреестра (2 экз.).
Образование одного земельного участка — это не просто «склейка» площадей, а создание нового объекта недвижимости с обновлёнными правами и обязанностями. При грамотной подготовке документов процедура занимает 20–30 дней и позволяет существенно упростить дальнейшее строительство, учёт и налогообложение. Главное, учесть новые требования 2025–2026 годов и не забывать проверять обременения.