С момента вступления в силу Федерального закона от № 136-ФЗ «Земельный кодекс Российской Федерации» (далее – ЗК РФ) процедура образования (формирования) земельных участков под объектами капитального строительства претерпела ряд существенных изменений. Ниже приведён актуальный алгоритм, который действует на 19 апреля 2026 г., с учётом последних поправок и разъяснений Росреестра, Минстроя и Верховного суда РФ.

Ключевые нормативные акты

• ЗК РФ, глава 1.1 «Образование земельных участков» (ст. 11.1–11.11);
• Федеральный закон от № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;
• Приказ Минэкономразвития РФ от № 762 (ред. 2024) «Об утверждении требований к подготовке схемы…»;
• Методические рекомендации Росреестра (письмо № 14-1188-03-60 от г.);
• Постановление Пленума ВС РФ № 25 от г. (разъяснения о разделе земель под МКД и апартаментами).

Кратко о главном: что запрещено и что разрешено

Статья 11.3 ЗК РФ (ч. 5) прямо запрещает образование иных участков из участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного арендатору, если на нём расположены также принадлежащие государству или муниципалитету здания/сооружения.

Исключение: изъятие участка для государственных или муниципальных нужд (п. 2 ст. 39.22 ЗК РФ).

Варианты, когда участок ещё не сформирован

Пошаговая схема образования участка под зданием

Шаг 1. Определение оснований и права собственности

Собственник здания или все собственники помещений в МКД должны:

1. Подтвердить право собственности (выписка ЕГРН не старше 5 дней).
2. Установить вид права на землю (собственность, аренда, безвозмездное пользование).

Шаг 2. Подготовка схемы расположения земельного участка на КПТ

Требования Приказа Минэкономразвития № 762:

• масштаб не менее 1:2000 (для городов) или 1:5000 (для сельсоветов);
• нанесены границы здания, красные линии, смежные участки;
• указано ВРИ (вид разрешённого использования) в соответствии с фактическим использованием.

Шаг 3. Согласование границ

До межевания необходимо собрать письменные согласия (ст. 11.2 ЗК РФ):

• собственников смежных участков;
• арендаторов/залогодержателей исходного земельного участка;
• органов местного самоуправления (если земля государственная/муниципальная).

Форма согласия – простая письменная, заверенная нотариально по желанию сторон.

Шаг 4. Межевание и межевой план

Кадастровый инженер:

• проводит геодезические работы (определяет координаты границ с точностью до 10 см);
• оформляет межевой план по форме, утверждённой приказом Минэкономразвития № 412/2019;
• самостоятельно подает документы в Росреестр через Кабинет кадастрового инженера (электронная подпись, XML-файл).

Шаг 5. Постановка на кадастровый учёт

Срок рассмотрения заявления – 7 рабочих дней (п. 10 ст. 22 Закона № 218-ФЗ). Результаты:

• присвоен кадастровый номер;
• сформирована выписка ЕГРН;
• для МКД автоматически создаётся «электронный паспорт дома» в ГИС ЖКХ.

Особенности для разных типов зданий

Многоквартирный дом

Если земля не была ранее оформлена, собственники помещений вправе:

• образовать единый земельный участок под домом на праве общей долевой собственности (п. 2 ст. 36 ЖК РФ);
• оформить участок на праве постоянного (бессрочного) пользования, если дом построен до г.;
• выкупить участок без торгов (пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ).

Часть здания (апартаменты, офис, торговый павильон)

Допускается образование земельного участка под частью здания, если:

• раздел технически возможен (отдельный вход, инженерные сети);
• соблюден принцип пропорциональности: «чем больше площадь, тем больший земельный участок» (законопроект Госдумы, принятый в I чтении г.).

Линейные объекты (ЛЭП, газопровод)

Если ранее участок не формировался:

1. Определяется полоса отвода (по ПП РФ № 87/2020).
2. Участок образуется в виде сервитута или постоянного пользования (по выбору собственника сетей).
3. Не применяется ст. 39.20 ЗК РФ (исключительное право приобретения) – пояснения Минстроя от г.

Распространённые ошибки

• Ошибка: проведение межевания без согласованной схемы на КПТ.
  Решение: предварительно утвердите схему в администрации, иначе Росреестр вернёт документы.
• Ошибка: отсутствие согласия арендатора государственного участка.
  Решение: запросите письменное согласие у арендатора, даже если срок аренды заканчивается.
• Ошибка: игнорирование красных линий (съезд с границы проезжей части).
  Решение: проверьте актуальные ПЗЗ и градрегламент – координаты меняются ежегодно.

Сроки и стоимость (усреднённые данные по РФ на )

1. Получите выписку ЕГРН на здание.
2. Уточните, есть ли кадастровый номер земельного участка.
3. Если участка нет – закажите схему расположения в администрации.
4. Соберите согласия соседей и арендаторов.
5. Пригласите кадастрового инженера для межевания.
6. Подайте межевой план в Росреестр (онлайн через Госуслуги).
7. Получите выписку ЕГРН с новым кадастровым номером участка.
8. Регистрируйте право собственности или аренды на участок.

Важно: начиная с 2026 г., Росреестр автоматически формирует электронный паспорт дома и связывает его с кадастровым номером земельного участка; Это позволит в будущем избежать повторных межеваний при продаже помещений или выделе долей.

Если у вас остались вопросы по конкретной ситуации, рекомендуем обратиться к кадастровому инженеру или юристу по земельному праву.