Кратко о задаче: в 2024 году вы, как физическое лицо, одновременно продали одну квартиру и приобрели другую. Для налоговой службы необходимо подать декларацию 3‑НДФЛ, указав доход от продажи, а также сведения о покупке, чтобы правильно рассчитать налог и воспользоваться льготами.
Кому необходимо подавать 3‑НДФЛ?
- Гражданам России, получившим доход от продажи недвижимости в 2024 году.
- Индивидуальным предпринимателям, работающим на общей системе налогообложения (ОСНО), если они получили доход от сделки, не включённый в бухгалтерию.
- Тем, кто планирует воспользоваться налоговыми вычетами (например, вычетом на покупку жилья).
Сроки подачи декларации
- С 1 января по 30 апреля 2025 года (для доходов 2024 года).
- Если декларация подаётся в электронном виде через Личный кабинет налогоплательщика, срок сохраняется, но можно воспользоваться продлением до 30 июня при наличии уважительных причин.
Необходимые документы
- Договор купли‑продажи квартиры, проданной в 2024 году.
- Договор купли‑продажи новой квартиры (если вы её покупали в 2024 году).
- Квитанции об уплате НДФЛ (если налог уже был удержан покупателем).
- Справка о наличии (или отсутствии) правоустанавливающих документов на обе квартиры.
- Документы, подтверждающие наличие льгот (например, справка о многодетности, подтверждение статуса ветерана и т.п.).
Краткий обзор формы 3‑НДФЛ
Форма состоит из четырёх основных разделов:
- Сведения о налогоплательщике.
- Доходы от продажи недвижимости (раздел «Доходы»).
- Налоговые вычеты (раздел «Вычеты»).
- Расчёт налога к уплате (раздел «Расчёт налога»).
Пошаговое заполнение
Шаг 1. Сведения о налогоплательщике (стр. 1‑2)
| Поле | Что указывать |
| ФИО | Полное имя, как в паспорте |
| ИНН | Индивидуальный номер налогоплательщика |
| Адрес регистрации | Полный почтовый адрес |
| Телефон, e‑mail | Контактные данные для связи |
Шаг 2. Доходы от продажи квартиры (стр. 3‑5)
- Раздел «Продажа недвижимости» – указываем:
- Дата продажи (дд.мм.гггг)
- Дата приобретения недвижимости, которую продаём (чтобы проверить срок владения).
- Сумма продажи (в рублях).
- Сумма расходов, связанных с продажей (комиссия агенту, нотариальные услуги и т.п.).
- Расчёт налогооблагаемой базы:
Налогооблагаемая база = Сумма продажи – (Сумма покупки + Расходы)
Если срок владения квартирой более 5 лет (с 2021 года) – налог не начисляется, но обязателен указать в декларации.
Шаг 3. Вычеты при покупке новой квартиры (стр. 6‑8)
Если вы приобрели жильё в том же налоговом периоде, можно воспользоваться вычетом на покупку недвижимости в размере 13 % от стоимости, но не более 260 000 рублей.
- Укажите в декларации:
- Дата и стоимость покупки новой квартиры.
- Сумму вычета (13 % от цены, но не более 260 000 руб).
- Если вы уже использовали вычет в предыдущих годах, укажите это в пункте «Сведения о ранее использованных вычетах».
Шаг 4. Расчёт налога (стр. 9‑10)
| Поле | Формула/значение |
| Налоговая база | Из шага 2 (если > 0) |
| Ставка налога | 13 % (для резидентов) / 15 % (для нерезидентов) |
| Налог к уплате | Налоговая база × Ставка – Вычет по покупке |
| Уплаченный налог | Укажите сумму, если налог уже удержан покупателем |
| Сумма к доплате/возврату | Налог к уплате – Уплаченный налог |
Пример заполнения (условные цифры)
| Шаг 2. Продажа квартиры | |
|---|---|
| Дата продажи | |
| Дата приобретения (для проверки срока владения) | |
| Сумма продажи | 5 000 000 ₽ |
| Сумма расходов (агент, нотариус) | 200 000 ₽ |
| Сумма покупки (исходная стоимость квартиры, которую продаём) | 3 500 000 ₽ |
| Налогооблагаемая база | 5 000 000 ₽ – (3 500 000 ₽ + 200 000 ₽) = 1 300 000 ₽ |
| Шаг 3. Вычет при покупке новой квартиры | |
|---|---|
| Дата покупки новой квартиры | |
| Стоимость новой квартиры | 4 500 000 ₽ |
| Вычет (13 % от стоимости, но не более 260 000 ₽) | 260 000 ₽ (максимальный лимит) |
| Шаг 4. Расчёт налога | |
|---|---|
| Налоговая база | 1 300 000 ₽ |
| Ставка налога | 13 % |
| Налог до вычета | 1 300 000 ₽ × 13 % = 169 000 ₽ |
| Вычет за покупку | 260 000 ₽ |
| Уплаченный налог (если удержан покупателем) | 0 ₽ |
| Сумма к возврату | 0 ₽ (переплата покрывает налог) |
В данном примере налог к уплате равен нулю, потому что суммарный вычет превысил налоговую базу. При реальных расчётах цифры могут отличаться.
Как подать декларацию
- Скачайте форму 3‑НДФЛ с сайта ФНС России (PDF) или заполните онлайн в Личном кабинете налогоплательщика.
- Заполните все разделы, используя пример выше как ориентир.
- Прикрепите сканы договоров купли‑продажи, справок об уплате НДФЛ и подтверждающих документов.
- Отправьте декларацию:
- Электронно – нажмите «Подать декларацию» в кабинете, загрузите файлы, подпишите ЭЦП.
- Лично – принести распечатанную декларацию и копии документов в налоговую инспекцию.
- Оплатите налог (если он получился положительным) до 30 апреля 2025 года через Личный кабинет или в банке.
Типичные ошибки и как их избежать
- Не указали расходы при продаже. Налоговая база будет завышена, что приведёт к лишним выплатам.
- Неправильно рассчитали срок владения. При владении более 5 лет налог не начисляется, но срок считается с даты регистрации права собственности.
- Забыли указать вычет за покупку новой квартиры. Вы уплачиваете налог, хотя имели право на возврат.
- Не приложили копию договора купли‑продажи. Декларация будет отклонена;
- Заполнили форму без указания ИНН. Налоговая не сможет сопоставить документ с вашим налоговым счётом.
Контрольные вопросы перед отправкой
- Все суммы в декларации совпадают с данными в договорах?
- Учтены ли все расходы (агент, нотариус, оценка, услуги юриста)?
- Применён ли вычет за покупку новой квартиры и не превышён ли лимит 260 000 ₽?
- Проверена ли дата первой регистрации квартиры (для расчёта 5‑летнего порога)?
- Приложены ли все требуемые документы (договоры, квитанции, справки)?
Полезные ссылки
- Инструкция по заполнению формы 3‑НДФЛ (ФНС)
- Калькуляторы налога на доходы физических лиц
- Личный кабинет налогоплательщика
Заполнение 3‑НДФЛ при одновременной продаже и покупке квартиры может показаться сложным, но при чётком следовании инструкции и внимании к деталям вы избежите лишних налоговых выплат и сможете воспользоваться всеми доступными вычетами. При возникновении сомнений рекомендуется обратиться к налоговому консультанту или в инспекцию ФНС.