Дата актуализации:

Что такое 3-НДФЛ при продаже недвижимости?

Форма 3-НДФЛ — это ежегодная налоговая декларация‚ в которой физлица отражают полученные доходы‚ подлежащие налогообложению. При продаже квартиры деньги от покупателя считаются вашим доходом‚ и если квартира находилась в собственности меньше минимального срока‚ с этой суммы нужно уплатить НДФЛ (13 %). Одновременно вы можете уменьшить налоговую базу за счёт имущественного вычета.

В каких случаях подаётся 3-НДФЛ при продаже квартиры

• Объект недвижимости продан менее 3 лет (если квартира получена по наследству‚ дару‚ приватизации или договору пожизненной ренты) или 5 лет (в остальных случаях) назад.
• Сумма дохода превысила 1 000 000 ₽ и вы не применяете вычет «в размере расходов на покупку».
• Вы хотите заявить вычет на расходы по покупке (например‚ сами покупали квартиру за 4 млн ₽ и продаёте за 5 млн ₽ — налог платите только с 1 млн ₽ разницы).

Пошаговый алгоритм заполнения 3-НДФЛ в 2026 году

Шаг 1. Подготовьте документы

1. Паспорт (страницы 2-3‚ прописка).
2. Свидетельство о праве собственности или ЕГРН-выписка на проданную квартиру.
3. Договор купли-продажи (при продаже) и договор/акт приёма-передачи (при покупке‚ если применяется вычет на расходы).
4. Квитанции‚ платёжные поручения — подтверждение фактических расходов.
5. Справка 2-НДФЛ от работодателя за 2025 год (если хотите получить остаток вычета или есть другие доходы по основному месту работы).
6. Реквизиты счёта для возврата налога (если продаёте квартиру с убытком и хотите вернуть ранее уплаченный НДФЛ).

Шаг 2. Выберите способ подачи

• Личный кабинет налогоплательщика на сайте lkfl.nalog.ru — самый быстрый способ (приём до 5 минут‚ электронная подпись уже встроена).
• Приложение «ФНС ПОМОЩНИК» на смартфоне.
• Госуслуги (авторизация через ЕСИА).
• Лично в ИФНС или через МФЦ (бумажный вариант).

Шаг 3. Заполните форму 3-НДФЛ

Ниже — подробный образец для 2026 года. Формат показан в программе «Декларация 2026» (актуальная версия 1.4.0).

Заголовок (Титульный лист)

ИНН: 772512345678
Период: 34 (2025)
Категория: 760 (физлицо)
ОКТМО: 45383000 (Москва)
Контактный телефон: +7 -99 123 45 67

Раздел 1. Доходы‚ облагаемые по ставке 13 %

Раздел 2. Имущественные вычеты

• Код объекта: 1 (жилое помещение)
• Кадастровый номер: 77:01:0004010:123
• Дата регистрации права:
• Дата прекращения права:
• Сумма расходов: 3 200 000 ₽

Приложение 5. Расчёт имущественного вычета

Пп. 2.1 — 3 200 000 ₽ (расходы на покупку)
Пп. 2.2 — 0 ₽ (вычет уже использовался ранее)
Пп. 2.3 — 0 ₽ (остаток переносится)

Как рассчитать налог вручную

Формула:
(Цена продажи − Документированные расходы) × 13 % = НДФЛ к уплате

Пример:
(5 000 000 ₽ − 4 200 000 ₽) × 13 % = 104 000 ₽

Когда подавать и когда платить

• Срок подачи: не позднее 30 апреля 2026 года.
• Срок уплаты налога: до 15 июля 2026 года.
• Если вы подали декларацию через ЛКФЛ с электронной подписью‚ налоговое уведомление приходит в течение 10 дней.

Распространённые ошибки

1. Не указали кадастровый номер. Без него декларацию вернут на доработку.
2. Ошиблись в дате приобретения. Проверьте ЕГРН-выписку.
3. Забыли приложить 2-НДФЛ. Если есть другие доходы‚ ФНС потребует уточнённую декларацию.
4. Перепутали вычеты. «1 000 000 ₽» и «расходы», взаимоисключающие варианты‚ выбирается один.

Как подать через ЛКФЛ за 5 минут (видео-шпаргалка)

1. Откройте lkfl.nalog.ru → Декларации → Подать декларацию → 3-НДФЛ 2025.
2. Выберите «Продажа имущества»‚ введите кадастровый номер.
3. Загрузите сканы договора и платёжки (PDF‚ JPG‚ до 10 МБ).
4. Подтвердите ЭЦП (если привязана СМЭВ-ЭЦП или МСЭ).
5. Отправьте. Статус «Принята» появится в течение 3 минут.

Ответы на частые вопросы

• Можно ли не подавать 3-НДФЛ‚ если квартира была в собственности 6 лет?
  Нет‚ если срок владения ≥ 5 лет (или 3 года по льготным основаниям)‚ декларация не требуеться.
• Как вернуть излишне уплаченный налог?
  В разделе «Мои налоги» в ЛКФЛ нажмите «Подать заявление на возврат»‚ укажите счет → деньги придут в течение 1 месяца.
• Можно ли заполнить вручную на бумаге?
  Да‚ бланк скачивается на nalog.gov.ru → Формы → 3-НДФЛ → 2025 год. Шрифт Times New Roman 16-18 кегль‚ печать с двух сторон не допускается.

Заполнить 3-НДФЛ при продаже квартиры в 2026 году просто‚ если знать алгоритм: собрать документы → выбрать удобный способ подачи → корректно указать вычет. Используйте онлайн-сервисы ФНС‚ чтобы избежать очередей и ошибок.

Полезные ссылки:
Официальная страница ФНС о вычетах
Личный кабинет налогоплательщика

Обратите внимание: приведённые цифры и образец применимы к налоговому периоду 2025 года‚ который сдаётся в 2026 году. Всегда проверяйте свежие формы и коэффициенты на сайте ФНС.