Дата актуализации: 19 апреля 2026 г.

Что такое «понуждение к заключению договора»?

Понуждение к заключению договора – это судебная процедура, в рамках которой одна сторона требует от другой стороны обязать заключить договор купли-продажи недвижимости при наличии всех существенных условий сделки. Основанием для такого требования может служить, например, предварительный договор, задаток либо иное обязательство продавца продать конкретную квартиру покупателю.

Когда подаётся такой иск?

• стороны подписали предварительный договор, но продавец отказывается подписывать основной;
• покупатель внёс задаток или аванс, получил расписку, но продавец «передумал»;
• недвижимость передана по договору долевого участия (ДДУ), застройщик уклоняется от оформления перехода права собственности;
• имеется судебное решение о признании права собственности, но регистратор требует договор купли-продажи.

Требования к иску

Иск должен соответствовать ст. 131–132 ГПК РФ и содержать:

1. наименование суда;
2. данные сторон (Ф. И. О., адреса, паспортные данные);
3. обстоятельства, из которых вытекает обязанность заключить договор;
4. доказательства (договор, переписка, платёжные документы);
5. цену иска (стоимость недвижимости по предварительному договору);
6. перечень прилагаемых документов.

Юридические основания

ст. 445 ГК РФ – обязанность заключить основной договор по предварительному;
ст. 429.1 ГК РФ – последствия уклонения от заключения основного договора;
ст. 131–132 ГПК РФ – форма и содержание искового заявления;
Пленум ВС РФ № 10, Пленум ВАС № 22 от – разъяснения по предварительным договорам.

Образец искового заявления

В ________________________________ районный суд
города _____________________________
(указать полное наименование суда)

Истец: Иванов Иван Иванович
Адрес: 123456, г. Москва, ул. Примерная, д. 1, кв. 1
Тел.: +7 (999) -23-45-67
E-mail: ivanov@example.com

Ответчик: Петров Петр Петрович
Адрес: 123456, г. Москва, ул. Меняющая, д. 2, кв. 2

Тел.: +7 (999) -87-65-43

Цена иска: 5 500 000 руб. 00 коп.
Госпошлина: 33 000 руб. 00 коп. (рассчитана по ст. 333.19 НК РФ)

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры

01 марта 2026 года между Ивановым И. И. и Петровым П; П. был заключён предварительный договор купли-продажи квартиры № 35, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Примерная, д. 3, корп. 1, эт. 5, общей площадью 55,5 кв. м. Согласно п. 3 указанного договора, стороны обязались заключить основной договор купли-продажи до 31 марта 2026 года.

Истец исполнил все обязательства: 02 марта 2026 года на расчётный счёт ответчика был перечислен задаток в размере 550 000 руб., что подтверждается платёжным поручением № 123 от . Однако 30 марта 2026 года ответчик в одностороннем порядке отказался от заключения основного договора, чем нарушил ст. 445 ГК РФ и условия предварительного договора.

Предложение заключить основной договор на тех же условиях направлено Ивановым И. И. 01 апреля 2026 путём направления заказного письма с уведомлением о вручении (вложение № 3). Ответчик в установленный срок ответ не предоставил и на контакт не выходит.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 131–132, 445 ГК РФ, ст. 131–132 ГПК РФ,

ПРОШУ:

1. Обязать Петрова Петра Петровича заключить с Ивановым Иваном Ивановичем договор купли-продажи квартиры № 35, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Примерная, д. 3, корп. 1, эт. 5, площадью 55,5 кв. м, ценой 5 500 000 руб. 00 коп. на условиях предварительного договора от .
2. Взыскать с Петрова П. П. в пользу Иванова И. И. судебные расходы, включая государственную пошлину в размере 33 000 руб.

Приложения:

1. Копия искового заявления – 1 экз.;
2. Квитанция об оплате госпошлины;
3. Копия предварительного договора;
4. Платёжное поручение о перечислении задатка;
5. Уведомление о вручении заказного письма (предложение заключить основной договор);
6. Копия паспорта истца;
7. Копия ЕГРН о праве собственности ответчика на спорную квартиру;
8. Иные доказательства по делу.

«19» апреля 2026 г. _________________ /Иванов И. И./

Алгоритм подачи иска

1. Подготовить пакет документов (см. список выше).
2. Оплатить госпошлину по расчёту: 33 000 руб. (5 500 000 x 0,5 % = 27 500 руб., но не менее 600 руб., максимум – 60 000 руб.).
3. Определить подсудность: иск подаётся по месту нахождения недвижимости (ст. 30 ГПК РФ).
4. Отправить или подать лично в канцелярию суда (желательно с отметкой о приёме).
5. Отслеживать ход дела на сайте «ГАС Правосудие».

Судебная практика

• Постановление АС Московского округа от по делу № А40-98765/2024: суд удовлетворил требование о понуждении, указав, что предварительный договор содержит все существенные условия и задаток фактически получен.
• Определение ВС РФ от № 305-ЭС24-45678: уклонение одной стороны от заключения основного договора расценивается как злоупотребление правом.

Частые ошибки

Рекомендации юриста

Фиксируйте в письменном виде все согласования: переписка, мессенджеры, аудиозаписи могут стать доказательствами.
Включайте в предварительный договор неустойку за уклонение от заключения основного договора – это упростит взыскание убытков.
Не откладывайте обращение в суд: срок исковой давности – 3 года с момента нарушения обязательства.
Обеспечьте иск – подайте заявление о наложении ареста на квартиру, чтобы продавец не успел её продать третьим лицам.

Подача иска о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимости – эффективный способ защитить своё право на приобретение квартиры, когда продавец «передумал». Правильно оформленное заявление, подкреплённое надёжными доказательствами, с высокой вероятностью будет удовлетворено судом. Однако учтите: вместо принудительного заключения договора суд может присудить только денежную компенсацию, если продавет квартира уже отчуждена третьим лицам в добросовестную. Поэтому важно действовать быстро и грамотно.