В настоящей статье приведён подробный образец договора переуступки (уступки права требования/ценесения),
заключаемого между двумя физическими лицами, по которому первоначальный арендатор (цедент)
передаёт все свои права и обязанности по договору аренды земельного участка новому арендатору (ценному).
Документ составлен с учётом положений Гражданского кодекса РФ (гл. 54, ст. 615.1, ст. 382 – 390) и
действующих разъяснений ФНС и Росреестра по состоянию на .

Важные правовые замечания перед заключением договора

• Согласие арендодателя необходимо, если это прямо указано в договоре аренды или если участок
  предоставлен из земель муниципального/государственного фонда (ст. 615.1 ГК РФ).
• Если арендодатель – частное лицо и договором не запрещена переуступка, уведомление за 30 дней
  считается достаточным (ст. 615.1 ч. 5).
• Обязательна государственная регистрация переуступки в органах Росреестра, если сам договор аренды
  подлежал регистрации (участок свыше 5 лет или право аренды зарегистрировано как сервитут/долгосрочная аренда).
• Форма договора – письменная, простая; при регистрации – нотариальное удостоверение не требуется
  (п. 2 ст. 164.1 ГК РФ).
• Возможно указание условия о неустойке за неполучение договорной суммы, но такая неустойка не может
  автоматически «превращать» долг в доход без фактического поступления денег – это будет налоговая «фикция» и
  может быть оспорена (письмо Минфина № 03-03-06/1/81245 от ).

Пошаговая инструкция по заключению

1. Проверка правовых оснований. Изучите договор аренды на предмет запрета переуступки.
2. Получение согласия арендодателя. Если требуется – оформляется письменно (приложение № 1).
3. Сбор документов:
   • Кадастровый паспорт (выписка ЕГРН) земельного участка;
   • Договор аренды (оригинал + копии);
   • Паспорта сторон;
   • Квитанции об оплате госпошлины (для регистрации).
4. Подписание договора переуступки. В 3-х экземплярах (стороны + регистратор/арендодатель).
5. Подача в Росреестр. Через МФЦ или онлайн (Госуслуги/ФГИС ЕГРН).
6. Получение выписки ЕГРН. Срок – 5–7 рабочих дней.

Образец договора переуступки прав аренды земельного участка

ДОГОВОР № ___/2026
ПЕРЕУСТУПКИ ПРАВА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
(между физическими лицами)

г. ________________
«20» апреля 2026 г.

Стороны договора

1.1. Цедент (арендатор) – гражданин РФ _______________________________
Паспорт: серия ___ № ____________, выдан «___» _________ 20__ г., код подразделения ___-___;
Адрес регистрации: _________________________________________________;
ИНН: ___________________________; тел.: _______________________________.

1.2. Цедент (новый арендатор) – гражданин РФ _______________________________
Паспорт: серия ___ № ____________, выдан «___» _________ 20__ г., код подразделения ___-___;
Адрес регистрации: _________________________________________________;
ИНН: ___________________________; тел.: _______________________________.

1.3. Арендодатель – _________________________________________________
(указать Ф.И.О. юр./физ. лица или орган местного самоуправления).

Предмет договора

2.1. Цедент уступает, а Ценный принимает 100 % прав и обязанностей по договору аренды
земельного участка, заключённому «___» _________ 20__ г. между Цедентом и Арендодателем,
зарегистрированному в ЕГРН под номером ____________________ (далее – «Договор аренды»).

2.2. Характеристики участка:
Кадастровый номер: __ __ : __________ : _______
Адрес (местоположение): __________________________________________
Площадь: ___ кв.м; категория земель: ______________________________;
разрешённое использование: ______________________________________.

Цена и порядок расчётов

3.1. Цена переуступки (вознаграждение цедента) составляет __________ (___________) рублей 00 копеек,
НДС не облагается (п. 5 ст. 149 НК РФ).

3.2. Порядок оплаты:
3.2.1. ___ % суммы (аванс) – в течение 3 (трёх) банковских дней с момента подписания настоящего договора.
3.2.2. Оставшаяся часть – в день подачи заявления на регистрацию переуступки в Росреестре
путём безналичного перечисления на расчётный счёт Цедента № __________________________ в АО «__________».

3.3. В случае неполучения Цедентом всей договорной суммы в срок до ___ мая 2026 г.,
настоящий договор считается расторгнутым односторонним волеизъявлением Цедента,
а полученный аванс возвращается Ценному в течение 5 банковских дней.
Никакие проценты или неустойки за просрочку в данном случае не начисляются.
(Комментарий: пункт о том, что «неполученная сумма автоматически становится доходом»,
создаёт налоговые риски и не рекомендуется – см. раздел 1).

Передача прав и обязанностей

• Все права аренды, включая право на возведение объектов капитального строительства, переходят к Ценному «как есть».
• Цедент обязуется передать оригиналы договора аренды, акт приёма-передачи, разрешения и проектную документацию.
• Ценный обязуется выполнять все обязательства по договору аренды, включая своевременную оплату арендной платы.

Государственная регистрация

5.1. Стороны совместно подают заявление о внесении записи в ЕГРН о переходе прав аренды не позднее 5 (пяти) рабочих дней с даты подписания настоящего договора.
5.2. Расходы по госпошлине и услугам регистратора оплачивает Ценный.

Налоговые последствия

Цедент самостоятельно исчисляет и уплачивает НДФЛ в размере 13 % (или 15 % для суммы свыше 5 млн руб.).
Ценный при последующей продаже права аренды сможет уменьшить доход на документально подтверждённые расходы (п. 2 ст. 220 НК РФ).

Ответственность сторон

В случае отказа одной из сторон от регистрации без уважительной причины,
виновная сторон уплачивает штраф в размере 10 % от цены договора, но не менее 50 000 руб.

Заключительные положения

• Настоящий договор вступает в силу с момента подписания и действует до полного исполнения обязательств.
• Все изменения оформляются письменным соглашением сторон.
• Споры разрешаются в суде по месту нахождения участка.

Подписи сторон:

______________________ /_______________________________/ (Цедент)
______________________ /_______________________________/ (Ценный)
«___» апреля 2026 г.

Чек-лист для участников сделки

Часто задаваемые вопросы

Важно! Данный образец – это типовой шаблон и не заменяет индивидуальную юридическую консультацию.
Перед подписанием рекомендуем проверить актуальность норм и специфику вашего региона.