Брачный договор – это соглашение между супругами (или будущими супругами), в котором они самостоятельно определяют свои имущественные права и обязанности во время брака и в случае его прекращения․ Оформление такого договора особенно актуально, когда супруги планируют купить квартиру в ипотеку или за свои средства, но хотят заранее урегулировать, как будет распределяться собственность в случае развода․

Почему стоит заключать брачный договор при покупке квартиры?

• Защита интересов каждого из супругов․ Договор позволяет задать режим собственности (совместная, раздельная, долевая) независимо от того, кто вносил деньги․
• Учет ипотечного кредита․ В договоре можно прописать, кто будет нести ответственность за погашение ипотечного долга․
• Избежание споров при разводе․ Чётко прописанные условия позволяют быстро и без конфликтов разделить имущество․
• Налоговые преимущества․ При правильном оформлении можно оптимизировать налоговые обязательства при передаче доли․

Правовая база

Согласно Семейному кодексу РФ (ст․ 34‑38) имущество, приобретённое супругами во время брака, считается их совместной собственностью, если иное не установлено брачным договором․ Договор может быть заключён:

1. До брака – между будущими супругами․
2. Во время брака – между уже состоявшими в браке супругами․

Для того чтобы договор имел юридическую силу, необходимо:

• Составить его в письменной форме․
• Подписать обеими сторонами в присутствии нотариуса (или заверить у нотариуса)․
• Зарегистрировать договор в органе государственной регистрации прав на недвижимое имущество (при необходимости)․

Что обязательно должно быть в договоре?

Ниже перечислены основные пункты, которые рекомендуется включить в брачный договор, если речь идёт о квартире, купленной в браке (в т․ч․ в ипотеку)․

Сведения о сторонах

ФИО, дата и место рождения, паспортные данные, ИНН, адрес регистрации каждого из супругов․

Описание недвижимости

Адрес квартиры, кадастровый номер, площадь, тип собственности (ипотека, рассрочка, наличные), сведения о банке‑кредиторе (если есть ипотека);

Режим собственности

Установление режима:
 • совместная (по умолчанию) – 50/50;
 • раздельная – каждый сохраняет за собой свою долю;
 • долевая – указание точных долей (например, 70% мужу, 30% жене)․
Порядок изменения долей в случае изменения вклада (дополнительные взносы, переплата по ипотеке и т․п․)․

Ипотечный кредит

Кто является основным должником по кредитному договору․
Как будет распределяться обязанность по погашению кредита в случае развода․
Порядок выплаты долга, если один из супругов решит выйти из совместного владения․

Права и обязанности сторон

Право пользования квартирой (какой супруг будет проживать в ней, если жильё будет временно передано)․
Порядок получения доходов от сдачи квартиры в аренду․
Условия продажи или дарения доли без согласия другого супруга․

Условия изменения и расторжения договора

Процедура внесения изменений (согласие обеих сторон, нотариальное заверение)․
Условия досрочного расторжения (например, при разводе, смерти, банкротстве)․

Прочие положения

Порядок разрешения споров (мирные переговоры → арбитражный суд)․
Ссылка на действующее законодательство (Семейный кодекс, Гражданский кодекс, закон о ипотеке)․
Подписи сторон и дата заключения договора․

Образец брачного договора (полный)

Ниже представлен готовый к использованию шаблон․ Его можно скопировать, заполнить своими данными и передать нотариусу для заверения․

БРАЧНЫЙ ДОГОВОР

г․ ____________ «_____» ___________ 202_ г․

Мы, нижеподписавшиеся:
_______________________, паспорт: серия ___ номер _______, выдан ____________, дата выдачи ____________, зарегистрированный(ая) по адресу: ____________________________________, ИНН ____________, далее – «Супруг 1»,
_______________________, паспорт: серия ___ номер _______, выдан ____________, дата выдачи ____________, зарегистрированный(ая) по адресу: ____________________________________, ИНН ____________, далее – «Супруг 2»,

совместно именуемые «Супруги», заключили настоящий брачный договор о нижеследующем:

Предмет договора
Супруги совместно приобрели квартиру, расположенную по адресу: _______________________________, кадастровый номер ___________, площадь ___________ м², в собственность которой входит ипотечный кредит, оформленный в банке ___________ (далее – «Квартира»)․

Режим собственности на Квартиру
Квартира находится в совместной собственности супругов в следующих долях:
 • Супруг 1 – ____%,
 • Супруг 2 – ____%․
Доли могут быть изменены только по взаимному согласию сторон, оформленному нотариально․

Ипотечный кредит
Основным должником по ипотечному кредиту № _______ от _______ г․ в банке ___________ является Супруг 1․
Обязанность по погашению кредита распределяется пропорционально долям, указанных в пункте 2․1․
В случае прекращения брака каждый из супругов обязуется погасить свою часть долга в течение 12 (двенадцати) месяцев с момента подачи заявления о разводе․

Пользование и доходы
Квартира будет использоваться Супругом 1 в качестве основного места жительства, Супруг 2 имеет право пользоваться ею совместно․
Доходы от сдачи в аренду (если таковая будет) распределяются пропорционально долям, указанных в пункте 2․1․

Переоформление и отчуждение доли
Любая из сторон не имеет права без письменного согласия другой стороны отчуждать, дарить, заложить или иным образом распоряжаться своей долей в Квартире․
При согласии сторон на продажу Квартиры доходы распределяются согласно пункту 4․2․

Изменение и расторжение договора
Договор может быть изменён или расторгнут только по взаимному согласию сторон, оформленному в письменной форме и заверенному нотариусом․
В случае смерти одного из супругов его доля переходит к наследникам в порядке, установленном законом, если иное не предусмотрено отдельным соглашением․

Прочие условия
Споры, возникающие из настоящего договора, решаются путём переговоров, а в случае недостижения согласия – в суде по месту нахождения Квартиры․
Настоящий договор составлен в двух экземплярах, каждый из которых имеет одинаковую юридическую силу, и подписан обеими сторонами․

Подписи:

_____________________/Супруг 1 _____________________/Супруг 2

Свидетели (при необходимости):
_______________________
_______________________

Нотариальное заверение:
_____________________________
(подпись, печать нотариуса)

Пошаговая инструкция по заключению брачного договора

1. Сбор документов․ Паспорт, СНИЛС, ИНН, справка о доходах, выписка из ЕГРН о квартире, договор ипотечного кредита․
2. Определение режима собственности․ Совместно решите, какие доли будет иметь каждый из супругов․
3. Подготовка текста договора․ Можно воспользоваться готовым образцом (см․ выше) или обратиться к юристу․
4. Нотариальное заверение․ Оба супруга приходят к нотариусу, подписывают договор в присутствии нотариуса, получают заверенные копии․
5. Регистрация (при необходимости)․ Если в договоре предусмотрено изменение прав на объект недвижимости, подайте заявление в Росреестр․
6. Хранение оригинала․ Оригинал договора хранится у нотариуса, а у супругов – по одной заверенной копии․

Типичные ошибки при оформлении договора

• Отсутствие указания ипотечного кредита․ Не прописав, кто является должником, можно создать конфликт при разводе․
• Неуказание точных долей․ Формулировка «совместная собственность» без уточнения процентов может привести к спорным ситуациям․
• Неправильное оформление подписей․ Подписи должны быть заверены нотариусом; подписи без печати не имеют силы․
• Отсутствие пункта о порядке изменения договора․ Без него любые будущие изменения могут быть признаны недействительными․

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли заключить брачный договор после покупки квартиры?

Да․ Договор может быть заключён в любой момент брака, однако если квартира уже зарегистрирована в совместной собственности, изменение её режима потребует регистрации в Росреестре․

Что будет, если один из супругов не платит по ипотеке?

Если в договоре указано, что оба являются со‑должниками, банк имеет право требовать погашения от любого из них․ Поэтому в договоре стоит уточнить порядок ответственности и возможные штрафы․

Можно ли включить в договор условие о «выкупе» доли другого супруга?

Да․ Часто в договоре прописывается, что в случае развода один из супругов имеет право выкупить долю другого по рыночной стоимости или по заранее согласованной формуле․

Требуется ли согласие банка на изменение режима собственности?

Если квартира находиться в ипотеке, банк может потребовать своё согласие на любые изменения, касающиеся прав собственности․ Поэтому перед подписанием договора рекомендуется уведомить банк․

Брачный договор – мощный инструмент, позволяющий супругам заранее урегулировать имущественные вопросы, связанные с покупкой квартиры в ипотеку․ Правильно составленный договор защищает интересы обеих сторон, упрощает процесс раздела имущества при разводе и помогает избежать конфликтов с банком‑кредитором․

Если вы планируете приобрести жильё в браке, рекомендуется:

• Обратиться к квалифицированному юристу для проверки текста договора;
• Убедиться, что все финансовые обязательства (ипотека, налоги, комиссии) учтены в договоре;
• Заверить договор у нотариуса и, при необходимости, зарегистрировать изменения в Росреестре․

С помощью приведённого выше образца вы сможете быстро подготовить документ, отвечающий вашим потребностям, и оформить покупку квартиры без лишних юридических рисков․