Родители, у которых в собственности есть доля в квартире, нередко хотят передать её своему ребёнку — в т.ч. уже взрослому. Самый очевидный способ — оформить дарение. Ниже мы разберём, как это сделать безопасно, сколько стоит, какие налоги нужно заплатить и почему «фиктивная купля-продажа» почти всегда хуже.

Зачем вообще «переписывать» долю на сына

• Семья планирует продать квартиру, и хочет, чтобы на момент продажи у сына уже была единственная доля (тогда срок владения считается с момента первоначального приобретения).
• Родители хотят «обезопасить» сына: при возможном банкротстве доля в единственном жилье фактически не подлежит взысканию.
• Доля «висит» в общей квартире, и стороннему покупателю проще видеть «чистую картину» владения.

Выбор формы сделки: дарение vs купля-продажа

Дарение доли родителей сыну

Плюсы:

1. Налога 13 % нет — дети и родители считаются близкими родственниками (ст. 217 НК РФ).
2. Нотариусу платим 0,5 % от кадастровой стоимости доли, но не менее 300 ₽ и не более 20 000 ₽.
3. Если продавать квартиру в будущем, срок владения складывается: дата начала отсчитывается с момента первоначального приобретения любым из собственников (т. н. «приращение долей»). То есть продать сразу без НДФЛ можно, если «старым» владельцем была, например, мама, и её доля висит более 3/5/10 лет (зависит от года приобретения).

Минусы:

• Если у сына уже есть своя доля в другой квартире, дарение превращает долю в «неединственное» жильё (приставы могут обратить взыскание).
• Возможные претензии со стороны конкурсного управляющего, если одаряемый (сын) вдруг станет банкротом в течение 3 лет. На практике оспаривание дарения между родителями и детьми почти невозможно, но теоретический риск остаётся.

Формальная купля-продажа за 1 ₽ или по кадастру

Иногда предлагают «продать» долю сыну за символическую цену, чтобы «не дарить» и «не платить налогов».

Почему это плохо:

1. Налоговая может переквалифицировать такую сделку в дарение и всё равно потребовать 13 % (если цена ниже 0,7 × кадастровой).
2. Нотариус всё равно возьмёт 0,5 %, но от кадастровой или рыночной стоимости, в зависимости от указанной цены.
3. При дальнейшей продаже покупателю будет сложно объяснить, почему доля переходила за 1 ₽ — это создаёт риск оспаривания.

Алгоритм дарения доли на сына в 2026 году

Шаг 1. Уточняем состав долей

Выписка из ЕГРН покажет, кто и сколько владеет. Если квартира в долевой собственности родителей и сына, то родители могут подарить свои части.

Шаг 2. Согласие других собственников

Если квартира не приватизирована или доля несовместно нажитая, дополнительных согласий не требуется.

Шаг 3. Сбор документов

• Паспорта дарителей и одаряемого.
• Свидетельства о рождении (доказываем родство).
• Выписка ЕГРН на квартиру и на долю.
• Техпаспорт БТИ и справка об отсутствии задолженности по ЖКХ (требуется не везде, но нотариусы просят).
• Согласие супруга/супруги дарителя (если доля была приобретена в браке и не выделена в личную собственность).

Шаг 4. Нотариальное оформление

В 2026 году дарение доли обязательно удостоверяется нотариусом. Он:

1. Проверит документы и родство.
2. Удостоверит подписи.
3. Сам отправит заявление на регистрацию перехода права в Росреестр через МФЦ (услуга уже включена в тариф).

Шаг 5. Госпошлина

2 000 ₽ — за внесение изменений в ЕГРН (оплачивает одаряемый).

Шаг 6. Получение новой выписки ЕГРН

Через 5–7 рабочих дней сын становится полноправным собственником доли.

Частые вопросы

— Нужно ли платить 13 % при дарении?

Нет, если даритель и одаряемый, родители и детя, бабушка/дед и внук, братья и сёстры и т. д. (ст. 14 СК РФ).

— Можно ли дарить долю несовершеннолетнему?

Да, но потребуется разрешение органа опеки, если несовершеннолетний уже получает долю, а не отдаёт. В нашем случае — сыну 25 лет, опека не нужна.

— Как быть с «единственным жильём»?

Если сын уже владеет другой квартирой, новая доля не будет «единственной», но всё равно защищена как личное имущество.

— Продаём квартиру через месяц после дарения; Есть ли НДФЛ?

Нет. Срок владения считается с момента первоначального приобретения доли любым из будущих собственников (позиция ФНС и ВС РФ).

Чек-лист для родителей

• ☐ Убедитесь, что доля не находится в залоге/аренде.
• ☐ Получите свежую выписку ЕГРН.
• ☐ Согласуйте с супругом(-ой) дарение, если доля «семейная».
• ☐ Запишитесь к нотариусу онлайн; в среднем стоимость 4 000–8 000 ₽ (включая госпошлину).
• ☐ Через 5–7 дней получите новую выписку на имя сына.