Авансовое соглашение – это документ, фиксирующий факт передачи покупателем продавцу части стоимости квартиры (аванса) до заключения основного договора купли‑продажи. Данный договор регулируется гражданским законодательством РФ (ст. 421‑424, 421‑425 ГК РФ) и служит гарантией того, что обе стороны исполнят свои обязательства.
Зачем нужен авансовый договор?
- Защита интересов покупателя. Аванс считается предоплатой, и в случае нарушения условий продавцом покупатель имеет право потребовать его возврат.
- Защита интересов продавца. Получив аванс, продавец получает подтверждение серьёзных намерений покупателя и может планировать дальнейшие действия (например, подготовку документов).
- Упрощение оформления сделки. Договор фиксирует основные параметры квартиры, сроки и порядок заключения окончательного договора купли‑продажи.
Юридическая база
Основные нормы, регулирующие авансовое соглашение:
- Ст. 421‑424 ГК РФ – обязательственное право, порядок заключения, изменения и расторжения договоров.
- Ст. 421‑425 ГК РФ – обязательства по возврату предоплаты в случае неисполнения обязательств.
- Ст. 330, 421 ГК РФ – общие положения о праве собственности и сделках с недвижимостью.
- Федеральный закон № 122‑ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» – порядок регистрации перехода права собственности.
Ключевые разделы авансового соглашения
Ниже перечислены обязательные и рекомендованные пункты, которые должны присутствовать в документе.
Стороны договора
Полные ФИО, паспортные данные, адреса регистрации, контактные телефоны.
Предмет соглашения
Точное описание квартиры (адрес, кадастровый номер, площадь, этаж, тип дома, наличие балкона/лоджии и т.д.).
Цена и размер аванса
Указывается общая стоимость квартиры и сумма, передаваемая в качестве аванса (в цифрах и прописью). Уточняется, что аванс включается в окончательную цену.
Права и обязанности продавца
- Гарантировать отсутствие обременений (залог, арест, аренда и пр.).
- Предоставить все необходимые документы (правоустанавливающие, технические, справки о задолженностях и т.д.).
- Не производить перепланировку и другие действия, способные ухудшить состояние квартиры, без согласия покупателя.
- Оплатить коммунальные и другие текущие расходы до даты подписания окончательного договора.
Права и обязанности покупателя
- Передать аванс в указанный срок.
- Своевременно предоставить документы, подтверждающие его правоспособность (паспорт, справка о доходах, если требуется).
- Осуществить окончательный расчёт в сроки, указанные в пункте 9.
Сроки заключения окончательного договора
Указывается конкретная дата, до которой стороны обязуются подписать договор купли‑продажи и выполнить все подготовительные действия.
Порядок возврата аванса
Возврат аванса осуществляется в двух случаях:
- Продавец нарушает условия соглашения (не предоставляет документы, скрывает обременения, отказ от продажи).
- Обстоятельства, зависящие от продавца, делают невозможным заключение договора (например, отсутствие правоустанавливающих документов).
В случае вины покупателя аванс сохраняется у продавца.
Прочие условия
- Указание способа расчёта (банковская ячейка, перевод на счёт, наличные).
- Определение расходов на регистрацию, нотариальное заверение и их распределение между сторонами.
- Порядок разрешения споров (суд, арбитражный суд, переговоры).
- Дата и место подписания соглашения.
Пошаговый алгоритм заключения авансового соглашения
- Подготовка документов. Продавец собирает правоустанавливающие документы, выписку из ЕГРН, справки об отсутствии задолженностей.
- Определение цены. Стороны согласовывают стоимость квартиры и размер аванса (обычно 10‑20 % от цены).
- Подготовка проекта договора. Можно использовать готовый образец (см. ниже) и адаптировать под конкретные условия.
- Подписание авансового соглашения. Оба участника подписывают документ, а покупатель передаёт аванс (лучше через банковскую ячейку).
- Подготовка к заключению договора купли‑продажи. Продавец предоставляет все требуемые документы, устраняет обременения.
- Подписание окончательного договора. Осуществляется в нотарисском порядке, после чего происходит государственная регистрация права собственности.
- Передача квартиры. Покупатель получает ключи и акт приёма‑передачи.
Типичные ошибки и как их избежать
- Неуказание точного адреса и кадастрового номера. Это приводит к недоразумениям при регистрации.
- Отсутствие пункта о возврате аванса. Без него покупатель может потерять деньги в случае отказа продавца.
- Неустановленные сроки. Договор без конкретных дат часто приводит к затягиванию сделки.
- Неполный перечень обязательных документов. Продавец обязан предоставить правоустанавливающие документы, выписку из домовой книги, справки об отсутствии долгов.
- Отсутствие согласия супруга (если квартира в совместной собственности). Это делает сделку недействительной.
Образец авансового соглашения
г. ____________ «_____» ___________ 20__ г.
Продавец: гражданин(ка) ____________, паспорт серии ___ № ____________, выдан «___» ___________ 20__ г., проживающий(ая) по адресу: ____________.
Покупатель: гражданин(ка) ____________, паспорт серии ___ № ____________, выдан «___» ___________ 20__ г., проживающий(ая) по адресу: ____________.
Стороны, руководствуясь ст. 421‑425 ГК РФ, заключили настоящее Авансовое соглашение о нижеследующем:
Предмет соглашения
Продавец обязуется в течение срока действия настоящего соглашения заключить с Покупателем договор купли‑продажи квартиры, расположенной по адресу: ____________, кадастровый номер ____________, общей площадью ___ м² (жилая площадь ___ м²), этаж ___ из ___, тип дома ____________.
Стоимость и аванс
Стоимость квартиры составляет ____________ (__________________) рублей. В качестве аванса Покупатель передаёт Продавцу сумму ____________ (__________________) рублей, которая включается в общую цену.
Сроки
Стороны обязуются заключить договор купли‑продажи не позднее «_____» ___________ 20__ г.
Обязанности Продавца
- Гарантировать, что квартира не обременена залогом, арестом, арендой, а также не находится в споре.
- Предоставить Покупателю следующие документы до подписания договора купли‑продажи:
- правоустанавливающие документы (свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН);
- техническую документацию (план квартиры, справку БТИ);
- справки об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам.
- Оплатить все коммунальные и иные текущие платежи до даты подписания договора.
- Не проводить перепланировку, демонтаж конструкций и иные изменения в квартире без согласия Покупателя.
- Обеспечить снятие всех собственников и пользователей с регистрационного учета и освобождение квартиры от имущества.
Обязанности Покупателя
- Внести указанный в п;2 аванс в течение ____________ дней с момента подписания настоящего соглашения.
- Предоставить Продавцу копии своих паспортов и (при необходимости) доверенности.
- Осуществить окончательный расчёт за квартиру в порядке, указанном в п.9 настоящего соглашения.
Порядок возврата аванса
В случае нарушения Продавцом условий п.4 (непредоставление документов, наличие обременений, отказ от продажи) сумма аванса возвращается Покупателю в течение 1 рабочего дня с момента уведомления. При нарушении обязательств Покупателем аванс сохраняется у Продавца.
Расчётные и регистрирующие расходы
- Аванс передаётся через банковскую ячейку № ________ в отделении банка ________.
- Оплата нотариального удостоверения договора купли‑продажи несёт ____________.
- Государственная регистрация перехода права собственности оплачивается ____________.
- Все споры, возникающие из настоящего соглашения, решаются в суде по месту нахождения квартиры.
- Настоящее соглашение вступает в силу с даты его подписания и действует до «_____» ___________ 20__ г.
- Соглашение составлено в двух экземплярах, каждый из которых имеет равную юридическую силу.
Подписи сторон:
_____________________/Продавец
_____________________/Покупатель
Что делать после подписания авансового соглашения?
- Оформить акт приёма‑передачи аванса (подтверждение получения денег).
- Начать сбор и проверку всех документов, необходимых для заключения договора купли‑продажи.
- При необходимости открыть банковскую ячейку для хранения оригиналов документов.
- Назначить дату и место подписания окончательного договора (обычно – нотариальная контора).
Авансовое соглашение – важный инструмент, позволяющий обеим сторонам обезопасить свои интересы при сделке с недвижимостью. Правильно составленный документ, содержащий все обязательные пункты, помогает избежать споров, ускорить процесс оформления и гарантировать возврат средств в случае непредвиденных обстоятельств.
Помните, что каждый случай индивидуален. При составлении договора рекомендуется проконсультироваться с юристом, особенно если в сделке участвуют несколько собственников, супруги или наследники.
Дата последнего обновления статьи: