Актуально на г.

Что такое единое землепользование (ЕЗП)?

Единое землепользование — это составной земельный участок, который имеет один общий кадастровый номер, но при этом состоит из двух и более частей. Эти части могут:

• не иметь общих границ (находиться в разных местах);
• быть разделены другими земельными участками, дорогами, линейными объектами.

В состав ЕЗП входят обособленные и/или условные земельные участки, каждый из которых также имеет собственный кадастровый номер.

Обособленный участок: определение

Обособленный земельный участок — это часть единого землепользования, которая:

• имеет чёткие границы и самостоятельный кадастровый номер;
• физически отделена от других участков, входящих в то же ЕЗП;
• не может быть объектом самостоятельной сделки — продать, подарить или завещать можно только всё единое землепользование целиком.

Условный земельный участок — в чём отличие?

В отличие от обособленного, условный участок:

• не отделён физически, а лишь условно выделен в границах ЕЗП;
• часто примыкает к другим участкам и может граничить с землями, не входящими в состав ЕЗП;
• также имеет свой кадастровый номер, но не может быть выделен в собственность отдельно.

Правовое регулирование

Основные нормативные документы:

1. Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» — вступил в силу в 2017 году.
2. Приказ Росземкадастра № П/119 от , ввёл термин «единое землепользование».
3. Письмо Росреестра № 18/1-10968-ВС/19 от , разъясняет порядок уточнения границ обособленных и условных участков.

Межевой план и кадастровый учёт

Для постановки на кадастровый учёт ЕЗП и входящих в него участков требуется:

• подготовить межевой план, в котором указаны:
  • контуры каждого обособленного и условного участка;
  • их кадастровые номера;
  • общий кадастровый номер ЕЗП.
• подать документы в Росреестр через МФЦ или в электронном виде.

Можно ли выделить обособленный участок из ЕЗП?

Да, но только по определённой процедуре:

1. Заказать кадастрового инженера.
2. Подготовить новый межевой план с выделом участка.
3. Согласовать границы с соседями (если требуется).
4. Подать заявление в Росреестр на внесение изменений.

В результате:

• ЕЗП прекращает существовать;
• на его месте образуются отдельные земельные участки с новыми кадастровыми номерами.

Практические примеры

Пример 1: Садоводческое товарищество

В кадастре зафиксировано единое землепользование с кадастровым номером 77:01:0004010:100. В его составе:

• 50 обособленных участков (участки садоводов);
• проезды и общие дороги, условные участки.

Каждый участок имеет свой номер (например, 77:01:0004010:100:1), но продать можно только всё ЕЗП полностью.

Пример 2: Сельхозпредприятие

Совхоз владеет единым землепользованием, состоящим из:

• нескольких полей (обособленные участки), разделённых дорогами;
• условных участков — подъездные пути, каналы.

Вся территория оформлена как один объект недвижимости.

Обособленный земельный участок, входящий в единое землепользование, —
это пережиток старой кадастровой системы, который до сих пор встречается в документах.
Он имеет свой номер, но не может быть объектом самостоятельной сделки.
Для выделения такого участка в отдельную собственность требуется проведение межевания и внесение изменений в кадастр.

Если вы столкнулись с ЕЗП — обратитесь к кадастровому инженеру или юристу, чтобы избежать ошибок при сделках с землёй;