Когда появляется обязанность платить НДФЛ

С 2025 года действует единый минимальный срок владения для всех видов недвижимости, включая земельные участки:

• 3 года – если участок получен:
  • в наследство или в дар от близкого родственника;
  • по договору пожизненного содержания;
  • в процессе приватизации;
  • единственное жильё продавца на дату сделки․
• 5 лет – во всех остальных случаях, включая куплю-продажу, обмен, вступление в право после раздела участка․

Как рассчитать налоговую базу

Формула расчёта НДФЛ

НДФЛ = 13 % × (Доход от продажи – Вычет/Расходы)

Вариант 1․ Имущественный вычет 1 000 000 ₽

Воспользоваться вычетом можно один раз в год для всех объектов недвижимости совокупно․

Пример:

Продажа участка в 2026 г․ за 4 000 000 ₽
Налог: (4 000 000 – 1 000 000) × 13 % = 390 000 ₽

Вариант 2․ Уменьшение дохода на документальные расходы

Можно уменьшить доход на фактические расходы по покупке + вложения в кадастровые работы, оформление и т․ д․
Важно: документы (ДКП, чеки, платёжки) должны быть на руках․

Пример:

Покупка участка в 2024 г․ – 2 200 000 ₽
Продажа в 2026 г․ – 3 500 000 ₽
Налог: (3 500 000 – 2 200 000) × 13 % = 169 000 ₽

Контроль кадастровой стоимости

Если цена в договоре < 0․7 × кадастровой стоимости, налоговая вправе пересчитать доход по формуле:

Доход = 0․7 × Кадастровая стоимость

Сроки отчётности и уплаты

1. До 30 апреля года, следующего за годом продажи, подаётся 3-НДФЛ․
2. До 15 июля того же года – фактическая уплата налога․

Пример: продажа в марте 2026 г․ ⇒ декларация до , оплата до ․

Кто освобождается от налога

• владельцы участков ≥ 3 / 5 лет;
• участки площадью ≤ установленного регионом лимита (чаще 1 000 м²) при продаже единственного жилья;
• продажа доли в уставном капитале ООО при определённых условиях (подпадает под спецрежим)․

Новые изменения с 2025 года

Раздел участка не прерывает срок владения

Если вы выделили 2 участка из первоначального и продали один из них, срок считается с даты регистрации первоначального участка․

Повышенные штрафы

Неуплата НДФЛ влечёт штраф в 40 % от суммы налога (вместо 20 % ранее), плюс пени 1/300 СТГК за каждый день просрочки․

Упрощённая онлайн-отчётность

Через Личный кабинет ФНС можно сформировать 3-НДФЛ автоматически (данные из ЕГРН подтягиваются без ручного ввода)․

Чек-лист перед продажей

• Определить дату регистрации права (ЕГРН)․
• Проверить кадастровую стоимость на публичной кадастровой карте․
• Собрать документы о расходах (ДКП, чеки)․
• Выбрать оптимальный вариант налогообложения (вычет 1 000 000 ₽ или расходы)․
• Заранее рассчитать налог и учесть его в цене сделки․

Ответы на частые вопросы

В 2026 г․ при продаже земельного участка важно:

1. определить, прошёл ли минимальный срок владения (3 или 5 лет);
2. проверить соответствие цены договора и 0․7 × кадастровой стоимости;
3. выбрать выгодную схему налогообложения (вычет 1 000 000 ₽ или реальные расходы);
4. не пропустить сроки отчётности (30 апреля) и уплаты (15 июля)․

Своевременная подготовка документов и расчёт налога помогут избежать штрафов и претензий ФНС․