21:35:30 — актуальная памятка по НДФЛ-обязательствам для физических и юридических лиц, которые собираются продать землю в 2024–2026 годах.

Краткий вывод в начале

Если земельный участок продан до истечения минимального срока владения (3 или 5 лет), продавец обязан подать декларацию 3-НДФЛ и уплатить налог. Ставка для резидентов РФ, 13 %, для нерезидентов — 30 %. Есть легальные способы полностью избежать или минимизировать налог — через налоговый вычет 1 млн ₽ или документальные расходы. Подробности — ниже.

Кто именно должен платить налог

• Физлица-резиденты (≥183 дней в году в РФ) — 13 %.
• Физлица-нерезиденты — 30 %.
• Индивидуальные предприниматели — могут использовать «упрощёнку» 6 % или 15 % вместо НДФЛ, если участок использовался в бизнесе.
• Юрлица — платят налог на прибыль (20 %), УСН или ЕСХН.

Как определить минимальный срок владения

3 года достаточно, если участок получен:

1. по наследству или дару от близкого родственника;
2. в результате приватизации;
3. по договору пожизненного содержания.

Во всех остальных случаях 5 лет.

Важно: срок отсчитывается с даты, указанной в ЕГРН-выписке, а не с фактического владения.

Как рассчитать налог

База налогообложения

Налог берётся с максимума из:

• цены по договору купли-продажи;
• 70 % кадастровой стоимости (если цена занижена).

Формула

НДФЛ = (Доход – Вычет) × 13 %

Виды вычетов

Примеры расчёта

Пример 1. Участок куплен за 2 млн ₽, продан через 2 года за 3 млн ₽

Вариант А: используем вычет 1 млн ₽.
НДФЛ = (3 000 000 – 1 000 000) × 13 % = 260 000 ₽.

Вариант Б: применяем расходный вычет.
НДФЛ = (3 000 000 – 2 000 000) × 13 % = 130 000 ₽.

Пример 2. Участок получен по наследству, продан через 3 года за 2,5 млн ₽

Минимальный срок владения (3 года) выполнен, налог не платится, декларация не подаётся.

Когда нужно подавать 3-НДФЛ

• Если продажа произошла до истечения 3/5 лет.
• Если участок продан дороже 1 млн ₽ и вы не используете расходный вычет.

Срок подачи — до 30 апреля следующего года, срок оплаты, до 15 июля.

Пошаговая инструкция по уплате налога

1. Подготовьте документы: ЕГРН-выписка, договор купли-продажи, платёжные документы при покупке.
2. Заполните декларацию 3-НДФЛ в сервисе ФНС «Личный кабинет» или через программу «Декларант».
3. Подайте декларацию онлайн или лично в ИФНС.
4. Дождитесь уведомление о сумме к уплате (30 дней).
5. Оплатите налог через любой банк или онлайн.

Особые случаи

Пенсионеры

Никаких дополнительных льгот по сроку владения нет; пользуются теми же вычетами 1 млн ₽ или расходами.

Гараж с участком

Вычет 250 000 ₽ вместо 1 млн ₽, если продавец не может подтвердить расходы.

Недостроенный дом на участке

Следует разделить стоимость: земля — 1 млн ₽, объект недвижимости (фундамент, дом), отдельный вычет 1 млн ₽.

Что изменилось в 2024–2026 гг.

• С 2021 года не нужно подавать нулевую декларацию, если продажная цена ≤ 1 млн ₽.
• С 2023 года действует правило: срок владения не прерывается при разделе участка на 2 части, если земля под ИЖС.
• Кадастровую стоимость можно оспорить не позднее 30 дней до подачи декларации, чтобы снизить базу.

Как оспорить кадастровую стоимость

Если кадастровая стоимость явно превышает рыночную и налог становится неподъёмным:

1. Закажите независимую оценку рыночной стоимости.
2. Обратитесь в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Росреестре.
3. Получив положительное решение, подайте уточнённую 3-НДФЛ.

Чек-лист перед продажей

• ✓ Проверьте дату регистрации права в ЕГРН.
• ✓ Сравните кадастровую и рыночную стоимость.
• ✓ Соберите чеки на покупку и усовершенствование.
• ✓ Рассчитайте налог двумя способами (1 млн ₽ vs расходы).
• ✓ Подайте 3-НДФЛ вовремя, если нужно.

Главное: продавая землю раньше 3/5 лет, обязательно определите, к какому типу налогоплательщиков вы относитесь, выберите оптимальный вычет и не пропустите сроки отчётности. Тогда продажа пройдёт без неожиданных штрафов и пени.