Когда семья принимает решение продать квартиру, в которой есть доли несовершеннолетних детей, перед родителями встаёт множество вопросов; Один из самых важных: нужно ли платить НДФЛ за ребёнка, и как не ошибиться в расчётах? В этой статье разберёмся, в каких случаях ребёнок может быть «освобождён» от налога, какие правила действуют в 2026 году, и как подать документы в ФНС, чтобы всё было законно.
Общее правило: кто и когда платит НДФЛ
НДФЛ (налог на доходы физических лиц) при продаже недвижимости составляет:
- 13 % — для резидентов РФ (граждане, проживающие в стране более 183 дней в году);
- 30 % — для нерезидентов.
Однако есть освобождение. Если квартира находилась в собственности:
- 5 лет и более (для объектов, приобретённых после );
- 3 года и более (если квартира получена по наследству, в дар от близкого родственника, по договору ренты или приватизирована),
— то НДФЛ платить не нужно, даже если в долях числятся дети.
Дети в долях: кто подаёт декларацию?
До 18 лет ребёнок не может самостоятельно распоряжаться своим имуществом. Поэтому:
- Все действия (включая подписание договора купли-продажи и подачу декларации) совершают родители (законные представители).
- Декларация 3-НДФЛ подаётся от имени ребёнка, но форма заполняется и подписывается родителем.
- Если в семье несколько детей-дольщиков — на каждого ребёнка подаётся отдельная декларация, даже если сделка оформлена одним договором.
Льготы для семей с детьми в 2026 году: новые правила
С 2022 года действует специальная льгота для семей с двумя и более детьми. В 2026-м году она стала ещё шире:
Условия освобождения от НДФЛ
- Семья имеет двух и более детей (включая усыновлённых и находящихся под опекой).
- Доход от продажи жилья направляется на покупку новой квартиры, дома или доли в течение календарного года.
- Общая площадь нового жилья должна быть больше, чем проданного.
- На момент продажи у родителей и детей не должно быть другого жилья, превышающего по площади проданное.
Дети и налог: как это работает на практике
Если семья продаёт квартиру раньше 3/5 лет владения, но при этом удовлетворяет всем условиям льготы, то НДФЛ не платится даже за доли детей. При этом:
- Ребёнок может быть уже совершеннолетним — льгота сохраняется, если он числился дольщиком на момент продажи и покупки нового жилья.
- Если второй ребёнок родился после продажи, но до 30 апреля следующего года, льгота всё равно применяется.
Примеры расчёта
Пример 1: семья с двумя детьми продаёт квартиру через 2 года после покупки
- Цена продажи: 5 000 000 ₽
- Цена покупки новой квартиры: 6 500 000 ₽
- Доли: ¼ — у каждого родителя, ¼ — у каждого из двух детей
Пример 2: семья с одним ребёнком продаёт квартиру через 4 года
- Льгота не распространяется (требуется минимум два ребёнка).
- Нужно подать 3-НДФЛ и заплатить 13 % от дохода, но можно применить вычет в размере 1 000 000 ₽ или заявить расходы на покупку.
Как оформить всё правильно: пошаговая инструкция
- Подготовьте документы:
- свидетельства о рождении детей;
- выписки из ЕГРН на проданную и купленную квартиру;
- договоры купли-продажи (обе сделки);
- платёжные документы, подтверждающие расходы на покупку нового жилья.
- Подайте декларацию 3-НДФЛ в электронном виде через личный кабинет на сайте nalog.gov.ru или через госуслуги до 30 апреля следующего года.
- Укажите код дохода: при продаже недвижимости — 1510, при покупке — 901.
- Приложите заявление на льготу (форма предоставляется в ФНС).
- Ожидайте ответ ФНС в течение 3 месяцев. В случае одобрения налог не начисляется.
Частые ошибки родителей
- Не открыли счёт на ребёнка. Деньги за долю ребёнка должны быть переведены на его лицевой счёт в банке; иначе сделку могут признать недействительной.
- Забыли оформить разрешение органа опеки. При любой сделке с долей несовершеннолетнего требуется согласие органов опеки и попечительства.
- Не сохранили чеки и договоры. Без документов, подтверждающих расходы на новое жильё, льгота может быть отклонена.
Ответы на самые популярные вопросы
Вопрос 1: Нужно ли платить налог, если ребёнок стал совершеннолетним в год продажи?
Ответ: Нет, если на момент продажи он всё ещё был долевым участником и семья удовлетворяет условиям льготы.
Вопрос 2: Как быть, если доля ребёнка была получена по наследству?
Ответ: В этом случае минимальный срок владения — 3 года. Если выдержан, налог не платится вообще, льгота не требуется.
Вопрос 3: Можно ли использовать материнский капитал при покупке новой квартиры?
Ответ: Да, средства материнского капитала учитываются в расходах на покупку нового жилья при подтверждении льготы.
- ✅ Проверьте срок владения квартирой.
- ✅ Подтвердите количество детей в семье.
- ✅ Подготовьте документы на новое жильё большей площади.
- ✅ Оформите согласие органов опеки на сделку, если ребёнок < 18 лет.
- ✅ Подайте 3-НДФЛ и заявление на льготу до 30 апреля.
Если все пункты выполнены, ни вы, ни ваши дети не платите НДФЛ, даже если квартира продана менее чем через 3-5 лет после покупки.
Актуально на 19 апреля 2026 года. Перед оформлением сделки рекомендуем проконсультироваться с юристом или налоговым специалистом, поскольку законодательство может вносить дополнительные коррективы.