Когда наследник решает продать квартиру, перешедшую к нему после смерти родственника, возникает вполне закономерный вопрос:
нужно ли платить налог с продажи?
До 2026 года правила неоднократно менялись, и именно в этом году вступают в силу новые нюансы.
В статье собрана самая актуальная информация на апрель 2026 года: кто обязан заплатить НДФЛ, как рассчитать срок владения, какие существуют вычеты и льготы.

Краткий ответ на главный вопрос

Нет, продажа квартиры по наследству не облагается НДФЛ, если она находилась в собственности наследника минимальный установленный срок.
Однако если срок короче, придётся отчитаться и, при необходимости, заплатить налог.

Сколько нужно «продержать» квартиру, чтобы избежать налога

Основное правило

• 5 лет — стандартный минимальный срок владения для всех квартир, купленных или полученных после .
• 3 года — льготный срок, который применяется к жилью:
  • полученному по наследству или дару от члена семи/близких родственников;
  • приватизированному;
  • полученному по договору пожизненного содержания.

Как правильно считать срок владения для наследника

Случайное заблуждение: «отсчёт идёт с даты вступления в наследство (6 месяцев после смерти)».
На самом деле:

1. Начало срока — день смерти наследодателя (ст. 1114 ГК РФ).
2. Конец срока — день государственной регистрации перехода права покупателю (ст. 131, 219 ГК РФ).

Пример: дед умер . Наследник оформил квартиру на себя и продал .
С момента смерти прошло ровно 3 года → налог не начисляется.

Что делать, если квартира продаётся раньше льготного срока

Декларировать и платить 13 %

Если наследник реализует жильё до истечения 3 лет, он обязан:

• до 30 апреля следующего года подать 3-НДФЛ;
• до 15 июля того же года заплатить 13 % от налоговой базы.
  Для нерезидентов ставка выше — 30 %.

Как уменьшить базу для расчёта налога

Вариант 1: Имущественный вычет

Максимальный размер вычета — 1 000 000 ₽ на один объект недвижимости в год.
Пример: продали квартиру за 4 500 000 ₽, вычет 1 000 000 ₽ → налог = 13 % × (4 500 000 – 1 000 000) = 455 000 ₽.

Вариант 2: Вычет «доход – расход»

Если наследник документально подтвердит расходы наследодателя на покупку этой квартиры,
можно вычесть именно эту сумму, а не 1 000 000 ₽.
Пример: дед купил квартиру за 3 200 000 ₽, наследник продаёт за 4 500 000 ₽ → налог = 13 % × (4 500 000 – 3 200 000) = 169 000 ₽.

«Квартирный взаимозачёт» в 3-НДФЛ: продал и купил

С 2022 года ФНС разрешила взаимозачёт при одновременной продаже и покупке жилья в том же налоговом периоде.
Для семей с детьми действует расширенная льгота: можно «закрыть» налог от продажи имуществом вычетом от покупки новой квартиры, даже если срок владения ещё не 3 года.

• Максимальный вычет при покупке — 2 000 000 ₽.
• Остаток можно перенести на будущие периоды.

Особенности 2026 года: что изменилось

1. Нет налога на само наследство. Получение квартиры, денег или машины по завещанию или закону не облагается НДФЛ (п. 18 ст. 217 НК РФ).
2. Новый порядок подтверждения срока. С ФНС автоматически запрашивает сведения из ЕГРН; заявление о сроке владения подавать не нужно.
3. Ужесточение проверок расходов. Чтобы применить вычет «доход – расход» необходимо предоставлять не только ДКП наследодателя, но и платёжные поручения/выписки банка.

Пошаговый алгоритм для наследника-продавца

• Шаг 1. Определить дату смерти наследодателя и дату будущей сделки купли-продажи.
• Шаг 2. Сравнить фактический срок владения с льготным (3 года для наследства).
• Шаг 3. Если срок ≥ 3 лет, ничего не платим и не декларируем.
• Шаг 4. Если срок меньше:
  1. Собираем документы (ДКП наследодателя, платёжки, свидетельство о праве на наследство, ЕГРН).
  2. Выбираем выгодный вариант вычета (1 млн ₽ или расходы).
  3. Подключаем взаимозачёт при одновременной покупке жилья.
  4. До подаём 3-НДФЛ через «Личный кабинет» или МФЦ.
  5. До оплачиваем налог.

Частые ошибки и как их избежать

В 2026 году продажа квартиры, полученной по наследству, не облагается НДФЛ, если с момента смерти наследодателя прошло ≥ 3 года.
В остальных случаях налог можно минимизировать вычетами или взаимозачётом.
Главное — соблюдать сроки подачи декларации и внимательно документировать расходы.

Внимание! Данная статья подготовлена по состоянию на 19 апреля 2026 года. Перед продажей рекомендуем уточнить условия в налоговой или у квалифицированного юриста.