04 апреля 2026 г.
Сначала разберёмся в терминах
Этажность — это количество надземных этажей, включая:
- несильно заглубленный цоколь, если верх его перекрытия выше уровня земли ≥ 2 м;
- мансардный этаж, если он предназначен для постоянного проживания.
Количество этажей — просто сумма всех уровней: подземных, наземных, мансардных и технических.
Частный жилой дом (ИЖС)
Верхний предел по закону
Согласно разъяснениям Росреестра, объект ИЖС — это отдельно стоящее здание с не более чем тремя надземными этажами и высотой ≤ 20 м. Допустимые уровни:
- Цокольный (считается надземным при условии ≥ 2 м над землёй).
- Первый жилой этаж.
- Второй жилой этаж.
- Мансарда (учитывается в этажности, если пригодна для постоянного проживания).
ИТОГО: максимум 3 надземных этажа, но при разноуровневой планировке может быть до 4-го полезного уровня, если мансарда «высокая».
Когда выгодно 2–3 этажа
- Площадь участка ≤ 8 соток в плотной застройке.
- Нормативная высота этажа 2,5–2,8 м (СП 54.13330.2016).
- Экономия фундамента: меньше пятно застройки → больше свободного двора.
Многоэтажные и многоквартирные дома
| Тип застройки | Этажность | Высота, м | Примеры |
|---|---|---|---|
| Малоэтажные | 1–3 | ≤ 20 | ИЖС, таунхаусы |
| Среднеэтажные | 4–9 | ≤ 30 | «Хрущёвки», современные 5-этажки |
| Многоэтажные | 10–25 | до 75 | панельные 17-этажки, монолит 25 |
| Высотные (небоскрёбы) | ≥ 27 | > 75 | башни «Федерация», «Око» в МСК |
Согласно последним правкам, в плотных городских кварталах многоквартирные дома могут ограничиваться пятью этажами, если число жителей превышает норматив нагрузки на инфраструктуру.
Технические этажи и подвалы
- Подземный (подвальный) — не входит в «этажность», но учитывается в общем количестве этажей при внесении в ЕГРН.
- Технический этаж (чердак, машинное отделение лифтов) не считается жилым и не увеличивает этажность.
- СНиП 31-01-2003: один технический этаж на каждые 10 жилых, но это рекомендация, а не жёсткое ограничение.
Как посчитать этажи при подаче документов в Росреестр
В техплане указываются два показателя:
- Общее количество этажей (включая подземные).
- Количество надземных этажей — именно его сравнивают с нормативом ≤ 3 для ИЖС.
Пример: дом имеет подвал, два жилых этажа и мансарду.
• Общее количество этажей = 4.
• Надземные = 3 (цоколь + 2 этажа + мансарда), что соответствует требованиям ИЖС.
- Частный дом → максимум 3 надземных этажа и ≤ 20 м высотой.
- Перед проектированием проверьте локальные ПЗЗ (правила землепользования и застройки) — муниципалитеты могут вводить свои ограничения.
- Минимальная высота этажа — 2,5 м (ГОСТ), оптимально 2,7–3,0 м для комфорта.
- Разные уровни пола по высоте более 1,5 м считаются отдельными этажами.
Соблюдая эти нормы, вы получите разрешение на строительство без проблем при регистрации в Росреестре и сможете избежать штрафов за самовольную застройку.
Информация актуальна на апрель 2026 г. и основана на СП 54.13330.2016, СНиП 31-01-2003, разъяснениях Росреестра и Минстроя РФ.