Краткий ответ: нет, продажа земельного участка юридическим лицом в 2026 году не облагается НДС․ Это прямо следует из подпункта 6 пункта 2 статьи 146 НК РФ․ Однако при любой крупной сделке важно учитывать нюансы: статус налогоплательщика, срок владения объектом, цель приобретения и возможные изменения в налоговом законодательстве․ Ниже, подробный разбор․

Правовая база: что говорит НК РФ

• Статья 146 НК РФ определяет, что операции по реализации земельных участков и долей в них не признаются объектом налогообложения НДС (пп․ 6 п․ 2 ст․ 146)․
• Разъяснения Минфина (письмо от № 03-07-11/123886) подтверждают: даже если участок был приобретён для предпринимательской деятельности, его продажа НДС не облагается․

Когда «упрощенец» может столкнуться с НДС

При применении УСН в 2025–2026 гг․ действует добровольный порядок уплаты НДС․ Однако:

1. Если организация «упрощенец» не вступила в роль НДС-плательщика, то при продаже земли НДС не начисляется․
2. Если компания подала уведомление о выборе НДС, то освобождение от НДС при продаже земельных участков всё равно сохраняется, поскольку оно не зависит от режима налогообложения․

Другие налоги при продаже земли

Для ООО или АО на ОСНО

• НДС: 0 % (не облагается)․
• Прибыль: доход от продажи включается в налоговую базу по прибыли (20 %)․
• Уменьшить базу можно на:
  • первоначальную стоимость участка;
  • расходы на приобретение и сопутствующие издержки․

Для ООО или ИП на УСН

• Налог по УСН: включается в доходы (ставка 6 % или 15 % «доходы минус расходы»)․
• НДС: не начисляется по прямому освобождению из НК РФ․

Продажа участка вместе со зданием: важное различие

Если участок и здание продаются одним договором, цену целесообразно разделить в акте приёма-передачи, чтобы «земельная» часть оставалась без НДС, а «строительная» — облагалась стандартно․

Продажа ниже кадастровой стоимости: налоговые риски

Пункт 5 ст․ 105․3 и ст․ 214․10 НК РФ предусматривают, что при продаже физлицом (а в отдельных случаях и юрлицом) доход от продажи земельного участка не может быть ниже 70 % от кадастровой стоимости․ В противном случае:

• налоговая доначислит НДФЛ или прибыль по расчётной базе;
• возможны штрафы за занижение налоговой базы․

Пошаговый алгоритм для бухгалтера

1. Проверить цель операции․ Если участок продавался в рамках предпринимательской деятельности, НДС не облагается на любом режиме․
2. Рассчитать финансовый результат․ Доход — первоначальная стоимость, расходы = налогооблагаемая прибыль․
3. Разделить цену при продаже комплекса «земля + здание»․
4. Подготовить документы:
   • договор купли-продажи;
   • акт приёма-передачи;
   • бухгалтерская справка о себестоимости участка․
5. Отразить в учёте:
   • провести проводки на списание земельного участка;
   • при УСН отразить доход в КУДиР;
   • при ОСНО в декларации по прибыли — внереализационный доход без НДС․

Частые вопросы

Вопрос: ИП на УСН в 2026 г․ купил участок, а через 5 месяцев продаёт дороже․ Нужно ли платить НДС?

Ответ: Нет․ Ни срок владения, ни режим УСН не влияют на освобождение от НДС при продаже земельного участка․

Вопрос: Компания на ОСНО продаёт участок, который числится на балансе как товар․ Как быть с НДС?

Ответ: Даже если учёт ведётся как «товар», земля по НК РФ всё равно освобождается от НДС․