Продажа недвижимого имущества, это всегда не только переход права собственности‚ но и обязанность правильно исчислить и уплатить налоги․
Вопрос обложения НДС остаётся одним из самых сложных․
В 2025 году вступили в силу масштабные изменения налогового законодательства‚ которые коснулись в т․ч․ НДС-обязательств упрощёнцев‚ а также правил для иностранных компаний и особенностей продажи жилой и нежилой недвижимости․
Ниже — подробное руководство для юридических лиц и ИП‚ которые продают объекты недвижимости в 2025–2026 годах․
Когда НДС платить обязательно?
Продажа нежилой (коммерческой) недвижимости
- Общая система налогообложения (ОСН)
НДС облагается по ставке 20 % (до — 18 %)․
База — вся выручка от продажи‚ за вычетом НДС‚ предъявленного покупателю․
При этом можно заявить к вычету «входной» НДС‚ уплаченный при приобретении объекта․ - Упрощённая система (УСН)
С упрощёнцы стали обязанными плательщиками НДС․
Если недвижимость использовалась в бизнесе (учитывалась на счёте 01 «Основные средства» или сдавалась в аренду)‚ продажа облагается НДС 20 %‚ но:- можно применить льготу по п․ 2 ст․ 164 НК РФ и воспользоваться ставкой 0 % при соблюдении условий;
- если объект никогда не использовался в предпринимательской деятельности (законсервирован‚ не числился как ОС и расходы по нему не списывались)‚ продажа оформляется как физлицо → НДС не начисляется․
Продажа жилых помещений и долей в них
Операции по реализации жилых домов‚ квартир‚ комнат‚ долей в них и иных жилых помещений освобождены от НДС на основании подпунктов 22‚ 23 пункта 3 статьи 149 НК РФ․
Важно: освобождение касается именно жилой недвижимости и действует как при ОСН‚ так и при УСН․
Продажа земельных участков
Земельные участки не являются объектом обложения НДС (п․ 1 ст․ 146 НК РФ)․
Независимо от того‚ применяет продавец ОСН или УСН‚ начислять НДС не нужно․
Особенности для иностранных юрлиц
Иностранные компании‚ состоящие на налоговом учете в России в связи с наличием недвижимого имущества на территории РФ (ст․ 83 НК РФ)‚ обязаны:
- Регистрироваться в ИФНС по месту нахождения объекта․
- Исчислять и уплачивать НДС при продаже недвижимости на общих основаниях — ставка 20 % (письмо Минфина РФ от № 03-07-08/10010)․
- Представлять декларацию по НДС в электронном виде․
Как рассчитать налог с продажи недвижимости: схема
| Кто продаёт | Тип недвижимости | Режим | НДС | НДФЛ / прибыль |
|---|---|---|---|---|
| Юрлицо‚ ОСН | Офисное здание | ОСН | 20 % | Налог на прибыль 20 % на разницу между продажной и балансовой стоимостью |
| Юрлицо‚ УСН 15 % | Торговый центр | УСН 15 % | 20 % (с 2025 г․) | УСН 15 % на весь доход‚ может быть уменьшен на остаточную стоимость ОС |
| Юрлицо‚ УСН 6 % | Жилая квартира | УСН 6 % | 0 % (освобождение) | УСН 6 % на выручку |
| ИП‚ ОСН | Склад | ОСН | 20 % | НДФЛ 13 % (резидент) или 30 % (нерезидент) + страховые взносы |
Поэтапный алгоритм оформления сделки
- Определить статус объекта (жилой/нежилой‚ ОС/не ОС‚ учитывался ли он в бизнесе)․
- Выбрать налоговый режим при УСН: проверить‚ подпадает ли сделка под НДС (использовался ли объект в предпринимательской деятельности)․
- Рассчитать налоговые обязательства:
- НДС = (Цена продажи – НДС) × 20 %;
- Налог на прибыль / НДФЛ / УСН, исходя из разницы между продажной ценой и остаточной стоимостью (или применить вычет 1 млн руб․ для ИП-физлиц)․
- Сформировать первичные документы: договор купли-продажи‚ акт приёма-передачи‚ счёт-фактура‚ накладная (форма № ТОРГ-12)․
- Внести данные в КУДиР (для УСН) или в учётную базу ОСН․
- Уплатить НДС в бюджет не позднее 25-го числа месяца‚ следующего за кварталом продажи‚ и подать декларацию․
Проверьте себя: ТОП-5 ошибок
- Упрощёнцы забывают зарегистрировать счёт-фактуру в журнале учета․
- Юрлица ОСН не успевают подтвердить вычет «входного» НДС (нужны счёт-фактура и книга покупок)․
- Смешивают статус объекта: жилое помещение заявляют как нежилое и ошибочно начисляют НДС․
- Иностранные компании не встают на учёт в ИФНС → риск штрафа 10 % от суммы неуплаченного налога․
- Сдают объект в аренду до продажи → ИФНС доначисляет НДС даже при УСН (объект признан используемым в бизнесе)․
Актуальные документы и ссылки
-
Налоговый кодекс РФ‚ гл․ 21 «НДС»
-
Ст․ 149 НК РФ — освобождение от НДС
- Письмо Минфина РФ от № 03-07-08/10010
- Разъяснение ФНС «О применении УСН и НДС» от
ИТОГ
НДС при продаже недвижимости юридическим лицом платится в большинстве случаев‚ кроме специально оговорённых исключений․
Ключевые факторы — тип объекта (жилой/нежилой)‚ режим налогообложения продавца и факт использования имущества в бизнесе․
С 2025 года упрощёнцы обязаны начислять НДС‚ если объект числился в составе основных средств или использовался для извлечения дохода․
Иностранные компании платят НДС на общих основаниях‚ но при условии постановки на учёт в ИФНС РФ․
Тщательно проверьте статус вашего имущества и документы‚ чтобы избежать штрафов и доначислений․