Согласно статье 36 Жилищного кодекса РФ, собственникам квартир и нежилых помещений в многоквартирных домах принадлежит обязанность и право совместно управлять общим имуществом. Основным органом, через который реализуеться эта способность, является общее собрание собственников помещений (ОСС). Ниже подробно разобраны вопросы, которые только оно вправе решать, а также актуальные разъяснения судов и органов власти по состоянию на 19 апреля 2026 г.
Перечень исключительных полномочий ОСС (ст. 44–48 ЖК РФ)
Жилищный кодекс закрепляет за общим собранием перечень вопросов, которые нельзя передать ни управляющей компании, ни ТСЖ/ТСН, ни консьержу. Это:
- Выбор способа управления домом:
- непосредственное управление собственниками;
- управляющая организация;
- ТСЖ/кооператив/ТСН.
- Выбор и прекращение полномочий управляющей организации, ТСЖ, членов правления и ревизионной комиссии.
- Утверждение годового плана и сметы расходов, отчёта об их исполнении.
- Установление размера платы за содержание жилья и взносов на капитальный ремонт (в пределах нормативов субъекта).
- Решение о проведении капитального ремонта, источниках финансирования и подрядчике.
- Решение о создании фонда капремонта (ФКР) или прекращении его формирования.
Напоминаем: с 28 марта 2026 г. вступили в силу поправки, сокращающие срок реализации решения о прекращении ФКР с 3 месяцев до 30 дней. - Согласие на перепланировку/переустройство общего имущества, установление порядка пользования крышей, подвалом, придомовой территорией.
- Определение способа размещения рекламы на фасаде и условий её эксплуатации.
- Разрешение/запрет заключать договоры на размещение вышек сотовых операторов, антенн, мангалов, платных парковок и т.д.
- Утверждение типового устава ТСЖ (если выбрана такая форма управления).
28 марта 2026 г. Минстрой РФ утвердил новую редакцию типового устава: добавлены положения о дистанционном голосовании и электронной квитанции.
- Решение о реорганизации/ликвидации ТСЖ, перераспределении долей в праве общей собственности.
Порядок созыва и кворум
- Инициаторы собрания: любой собственник, управляющая организация, ТСЖ, органы местного самоуправления.
- Срок и форма уведомления: не позднее чем за 10 дней до собрания направляются письменные уведомления (или электронные, если 100 % собственников дали согласие).
- Кворум для очного/заочного голосования: более 50 % голосов от общего числа голосов собственников площади дома.
- Дистанционное голосование: допускается через ГИС ЖКХ или региональную платформу.
Что не входит в полномочия ОСС: разъяснения Верховного суда РФ и Минстроя
Консьерж не может:
- проверять документы жильцов и гостей;
- применять силу или выносить личные вещи из подъезда;
- самостоятельно определять порядок доступа в подъезд.
Верховный суд РФ (определение от № 18-КГ26-12) подтвердил: эти функции могут быть закреплены только решением ОСС и закреплены в договоре управления либо регламенте ТСЖ.
Управляющая компания не вправе:
- устанавливать тариф без согласования с ОСС;
- распоряжаться фондом капремонта без решения собственников;
- заключать договор аренды крыши или подвала без решения ОСС.
Актуальные изменения 2026 года
| Дата вступления | Суть изменения | Источник |
|---|---|---|
| Сокращён срок вступления в силу решения о прекращении формирования ФКР (с 3 мес. до 30 дней) | Постановление Правительства РФ № 312 | |
| Утвержден новый типовой устав ТСЖ: дистанционное голосование, электронные квитанции | Приказ Минстроя РФ № 132/пр | |
| Регионы обязаны предоставить бесплатную онлайн-площадку для ОСС | Федеральный закон № 68-ФЗ (вступил ранее) |
Чек-лист для собственников: как провести ОСС без нарушений
- Определить повестку дня: только вопросы из ч. 1 ст. 44 ЖК РФ.
- Составить список собственников: сверяемся с ЕГРН через Госуслуги или Росреестр.
- Уведомить всех: заказные письма, электронная почта, доска объявлений, СМС.
- Провести голосование: очно, заочно (бюллетени) или дистанционно (ГИС ЖКХ).
- Составить протокол: указываем долю голосов «за», «против», «воздержался».
- Опубликовать решение: в течение 5 дней направляем копию в управляющую компанию и размещаем в ГИС ЖКХ.
Ключевые выводы
- Любые важные решения по дому (тарифы, капремонт, выбор управляющей компании) принимаются исключительно общим собранием собственников.
- Консьерж или охрана могут действовать только на основании решения ОСС и в пределах закона.
- Новые цифровые инструменты (ГИС ЖКХ, региональные платформы) упрощают процедуру, но не отменяют нормы уведомления и кворума.
Помните: без решения ОСС любые действия по распоряжению общим имуществом или изменению условий управления считаются недействительными и могут быть оспорены в суде.