В 2026 году правила налогообложения доходов от продажи земельных участков остались прежними, но важно учитывать фактор минимального предельного срока владения (МПСВ) и доступные вычеты. Ниже — подробная инструкция, кто должен платить, как рассчитать и когда подать декларацию.

Когда налог платить не нужно

• Срок владения ≥ 3 лет — если участок:
  • получен по наследству или в дар от близкого родственника;
  • передан по договору пожизненного содержания;
  • приватизирован.
• Срок владения ≥ 5 лет, во всех остальных случаях (например, куплен за деньги).
• Единственное жильё — если на дату сделки продавец не владеет другим жилым помещением, то МПСВ сокращается до 3 лет (пп. 4 п; 3 ст. 217.1 НК РФ).

Когда налог платить нужно

НДФЛ в размере 13 % (резиденты) или 30 % (нерезиденты) уплачивается, если:

• право собственности зарегистрировано позже и срок владения меньше 3/5 лет;
• участок образован выделом из другого участка после (срок идёт с нуля).

Как считается срок владения

Отсчёт ведётся с даты, указанной в ЕГРН (выписка о переходе права).
Если ранее был один участок, который потом разделили на две доли, то при продаже каждой доли срок сохраняется только если участков не более двух и они предназначены для ИЖС или ЛПХ (ФЗ-176 от 07.2024).

Как рассчитать налог

Формула

НДФЛ = (Доход от продажи – Вычет) × 13 %

Доход от продажи

• Если цена в договоре ниже 70 % кадастровой стоимости, налоговая берёт 70 % кадастровой.
• В противном случае — цена по договору.

Доступные вычеты

1. Имущественный вычет — 1 000 000 руб. ежегодно на все объекты недвижимости в совокупности.
2. Расходный вычет — подтверждённые документально расходы на покупку, ремонт, комиссии, проценты по ипотеке.

Пример расчёта:

Купил участок в 2024 г. за 2 000 000 руб., продаю в 2026 г. за 5 000 000 руб.

• Доход = 5 000 000 руб.
• Вычет «расходы» = 2 000 000 руб.
• НДФЛ = (5 000 000 – 2 000 000) × 13 % = 390 000 руб.

Сроки и порядок уплаты

1. До 30 апреля года, следующего за годом продажи, подать декларацию 3-НДФЛ в ИФНС по месту регистрации.
2. До 15 июля того же года уплатить налог.

При продаже в 2024 г., декларация до , платёж до .

Особые случаи

• Дачный участок в СНТ — облагается так же, как земля ИЖС.
• Продажа доли, вычет делится пропорционально долям, если участок оформлен в долевую собственность.
• Ипотека и залог — налог платится с полной суммы дохода, но расходный вычет включает уплаченные проценты.

Штрафы за неуплату

С 2025 г. сумма штрафа за неуплату НДФЛ выросла в два раза (до 40 % от недоимки).

Чек-лист продавца земельного участка

• ✓ Проверь срок владения в ЕГРН.
• ✓ Определи, применяется ли льгота.
• ✓ Собери документы на покупку (ДКП, платёжки, чеки).
• ✓ Рассчитай налог: доход минус вычет.
• ✓ Подай 3-НДФЛ через сервис ФНС или лично.
• ✓ Оплати до 15 июля.

Ответы на частые вопросы

Вопрос 1. Участок получен по наследству в 2022 г. и продан в 2026 г., платить налог?

Нет. Срок владения 4 года > 3 лет, поэтому доход освобождён.

Вопрос 2. Можно ли одновременно применить и 1 млн вычет, и расходы?

Нет. Выбирается один из вариантов (п. 2 ст. 220 НК РФ).

Вопрос 3. Участок куплен в 2021 г. за 500 тыс. руб., продаю за 2 млн руб. Какой вычет выгоднее?

Выгоднее расходный: (2 000 000 – 500 000) × 13 % = 195 000 руб.
Если бы взять 1 млн, то: (2 000 000 – 1 000 000) × 13 % = 130 000 руб.

---