В 2026-м году важно помнить: продажа любой недвижимости, включая «вторую» квартиру, может облагаться НДФЛ, но не всегда. Ниже, полное руководство, как не переплатить и не попасть впросак.

Когда никакого налога не будет

Начнем с приятного — случаев, когда 13 % платить не нужно.

Минимальный срок владения

• 5 лет — универсальный срок, если объект приобретался после (договор купли-продажи, ДДУ, приватизация, наследство).
• 3 года — льготный срок, если квартира:
  • получена по наследству или дару от близкого родственника;
  • передана по договору ренты или приватизирована;
  • является единственным жильём на момент продажи.

Если ваш случай попадает хотя бы под один из пунктов, налог при продаже второй квартиры не возникает.

Пример

Иван купил квартиру-«вторичку» в марте 2019 г. и продал её в апреле 2024 г. Срок владения — 5 лет и 1 месяц → налог не платится.

Когда придётся заплатить 13 %

Если срок владения меньше льготного, придётся рассчитать НДФЛ по формуле:

(Доход от продажи – 1 000 000 ₽) × 13 %

или

(Доход от продажи – расходы на покупку) × 13 %

Два способа снизить базу налогообложения

1. Имущественный вычет 1 млн ₽ — подходит, если нет документов о первоначальных затратах.
2. Расходный вычет — если есть ДКП/счёт-фактура, подтверждающие покупку именно этой квартиры.

Примеры расчёта

• Пример 1: продажа второй квартиры за 5 500 000 ₽, покупка в 2023 г. за 4 200 000 ₽. Налог = (5 500 000 – 4 200 000) × 13 % = 169 000 ₽.
• Пример 2: продажа подаренной квартиры через 2 года за 3 000 000 ₽. Применён вычет 1 млн ₽ → налог = (3 000 000 – 1 000 000) × 13 % = 260 000 ₽.

Прогрессивная шкала НДФЛ с 2026 года: влияет ли на вторую квартиру?

С 2025 г. действует прогрессия:

• до 2,4 млн ₽ — 13 %;
• свыше 2,4 млн ₽ — 15 %.

Таким образом, если доход от продажи одной квартиры больше 2,4 млн ₽, верхняя часть облагается по 15 %. Однако при применении вычета «доход минус расходы» налоговая база может сильно сократиться.

Как подать декларацию 3-НДФЛ и не просрочить

Срок: до 30 апреля 2027 г. (если квартиру продали в 2026 г.).

Способы подачи:

• лично в ИФНС;
• через сервис «Личный кабинет налогоплательщика»;
• через Госуслуги.

Документы: ДКП, платёжки, справка 2-НДФЛ, чеки на ремонт (если применяете расходный вычет).

Частые ошибки при продаже «второй» квартиры

1. Забыть проверить дату регистрации права в ЕГРН (важна именно она, а не дата ДКП).
2. Не подать декларацию, считая, что «второй объект, не облагается».
3. Одновременно применять и 1 млн ₽, и расходы — нельзя, выбирается только один способ.

Берите эту статью с собой в налоговую или пересылайте риелтору — и ваша «вторая» квартира не станет неожиданным налоговым сюрпризом.