Граждане, которые купили квартиру в новостройке и затем решили её продать, часто задают один и тот же вопрос: «Нужно ли платить налог при продаже новой квартиры?» Краткий ответ: да, в большинстве случаев продажа облагается НДФЛ, но есть исключения и легальные способы уменьшить платёж до нуля. Ниже – подробное руководство с актуальными правилами 2025-2026 годов.
Когда квартира считается «новой» с точки зрения налога
Для налоговой квартира «новая» в том случае, если право собственности зарегистрировано после ввода дома в эксплуатацию. При этом важна именно дата регистрации права (ФЗ-214) и не важно, когда был подписан договор долевого участия (ДДУ).
Минимальный срок владения
Чтобы не платить НДФЛ при продаже, необходимо соблюсти минимальный срок владения. Для квартир, приобретённых по ДДУ после , он составляет:
- 3 года, если квартира была получена по ДДУ, приватизации, наследству или дарению от близкого родственника;
- 5 лет во всех остальных случаях (в т.ч. куплена у застройщика по переуступке права требования).
Если срок владения меньше указанного, налог рассчитывается по ставке 13 % (или 15 % для базы свыше 5 млн рублей – см. новые шкалы 2025-2026).
Как рассчитать налог по доходу от продажи
Формула простая:
НДФЛ = (Доход от продажи – Налоговый вычет) × 13 %
Налоговый вычет: два варианта
- Вычет в размере 1 000 000 рублей (ст. 220 НК РФ). Подходит, если подтвердить покупные расходы невозможно.
- Вычет в размере фактических расходов. Покупатель может уменьшить доход на:
- Цену, указанную в ДДУ + вступительные взносы, отделка, неустойки и т.д;;
- Расходы на ипотечные проценты (если квартира покупалась в кредит).
Пример расчёта
Предприниматель продал новую квартиру за 7 500 000 рублей через 2 года после регистрации права. Расходы на покупку и отделку подтверждены документами на сумму 6 000 000 рублей.
Налоговая база: 7 500 000 – 6 000 000 = 1 500 000 руб.
НДФЛ к уплате: 1 500 000 × 13 % = 195 000 рублей;
Как избежать налога при ранней продаже
- Применить «единый налоговый вычет». Если продажная цена ≤ 1 млн рублей, налога не будет (но декларацию 3-НДФЛ подавать всё равно придётся).
- Документально подтвердить расходы. Сохранять все чеки, акты, платёжки.
- Использовать имущественный вычет при покупке. Вычет 260 000 рублей можно «закрыть» частью налога от продажи.
- Ждать 3/5 лет. Самый надёжный способ – дождаться погашения минимального срока владения.
Пошаговая инструкция: что делать после продажи
- Определите дату по ЕГРН – когда именно зарегистрировано право собственности.
- Сравните срок владения с 3 или 5 годами.
- Подсчитайте доход и вычеты, используя один из способов.
- Заполните декларацию 3-НДФЛ за год продажи (до 30 апреля следующего года).
- Уплатите налог (до 15 июля).
Ответы на популярные вопросы
А если квартиру продать по переуступке до ввода дома?
До регистрации права собственности договор считается правом требования. Налог платится уже в год уступки прав, и минимальный срок 3 года отсчитывается со дня полной оплаты ДДУ, а не регистрации права. После ввода дома – новый отсчёт не идёт.
Нужно ли платить налог, если продал квартиру и сразу купил другую?
Отдельного «отменяющего» механизма нет: налог рассчитывается только от продажи. Но при покупке новой недвижимости можно получить имущественный вычет 260 000 рублей и зачесть его против налога от продажи.
Как учесть материнский капитал?
Средства материнского капитала не уменьшают вычет по расходам, но они учитываются в цене квартиры при расчёте базы (если документы оформлены корректно).
Что изменится в 2026 году
- Электронные декларации теперь подаются только через личный кабинет ФНС (бумажные не принимаются).
- Автоматический расчёт налога на недвижимость – ФНС в 2026 году начнёт самостоятельно считать возможный налог от продажи и присылать предрасчёт в кабинет налогоплательщика.
- Новая ставка 15 % действует на доходы свыше 5 млн рублей в год (совокупно по всем доходам).
Краткий чек-лист
Сохраните себе:
- ☐ Проверьте дату регистрации права.
- ☐ Определились со сроком владения: 3 или 5 лет.
- ☐ Выбрали вычет: 1 млн рублей или расходы.
- ☐ Подготовили документы: ДДУ, платёжки, акты, чеки.
- ☐ Подали 3-НДФЛ до 30 апреля и оплатили до 15 июля.
PS: Если остались вопросы или сложный случай (ипотека, доли, материнский капитал), рекомендуем проконсультироваться с квалифицированным налоговым специалистом, чтобы не упустить законные выгоды.