Краткий ответ: в большинстве случаев продажа квартиры, находящейся в собственности более 5 лет, не облагается НДФЛ. Однако есть исключения: если вы приобретали жильё по договору долевого участия или использовали маткапитал/льготную ипотеку — срок может быть короче.
На какие нормы ориентироваться в 2025–2026 годах
Все правила продолжают действовать по тексту НК РФ ст. 217.1 (в последней редакции, вступившей в силу ).
- 5 лет — стандартный льготный срок для недвижимости, купленной после ;
- 3 года — льготный срок для жилья, полученного:
- по наследству;
- в дар от близкого родственника;
- в результате приватизации;
- по договору ренты/долевого строительства.
- 0 лет — семейные льготники: если после продажи вы купите новое жильё в течение периода, установленного Минфином (до ), освобождение также применяется при наличии детей-инвалидов или рождения 2-го ребёнка не позднее .
Шаг за шагом: как проверить свой случай
- Определить дату регистрации права по ЕГРН (выписка). Она считается днём «рождения» срока владения.
- Сравнить дату продажи (дата договора купли-продажи) с датой из п.1:
- если разница ≥ 5 лет → налог 0 %;
- если разница < 5 лет, но жильё попадает под «3-летние» основания → налог 0 %;
- в иных случаях → доход облагается НДФЛ по ставке 13 % (15 % для доходов свыше 5 млн руб.).
- Если налог всё-таки должен быть, можно уменьшить базу:
- на сумму покупных расходов (подтверждаем договором, платёжками);
- или применить имущественный вычет 1 000 000 руб.
Примеры из практики
Пример 1
Иванов купил квартиру в декабре 2018 г. и продаёт её в апреле 2026 г. Срок владения = 7,5 лет. Налог не платится, т.к. превышен 5-летний порог.
Пример 2
Петрова получила квартиру по наследству в июне 2023 г. и продаёт её в июле 2026 г. Срок владения = 3 года. Налог не платится, наследование входит в «3-летние» основания.
Пример 3
Сидоров купил квартиру в новостройке по ДДУ в январе 2021 г. и оформил право собственности только в марте 2022 г. Важно! По закону «5 лет» считается не с момента регистрации, а с даты полной оплаты доли по ДДУ. Если договор оплачен до , то к апрелю 2026 г. он уже «отгуляет» 5 лет — освобождение применимо.
Как подтвердить право на льготу
- Возьмите выписку из ЕГРН (электронную, в течение 15 минут на Госуслугах).
- Подготовьте договор купли-продажи (или ДДУ, дарственную, св-во о наследстве).
- Сделайте копии платёжных документов, если будете уменьшать доход на расходы.
- Подайте 3-НДФЛ только в случае, если налог всё-таки возник — до 30 апреля 2027 г.
Частые ошибки продавцов
| Ошибка | Последствие |
|---|---|
| Не учитывают дату вступления в наследство (открытие наследства) вместо даты регистрации права | Заявляют 5 лет, а срок меньше 3 лет → штраф 20 % от скрытого налога |
| Забывают заявить взаимозачёт авансовых платежей при УСН | Переплата налога на прибыль, которую трудно вернуть |
| Путают маткапитал с «льготной сделкой» | Не применяют специальное освобождение семей с детьми |
Что делать, если налог всё-таки нужно платить
- Рассчитайте налоговую базу: цена продажи − цена покупки (или 1 млн руб.).
- Заполните 3-НДФЛ в любой онлайн-сервисе (ФНС, «Госуслуги», «1С-Отчётность»).
- Уплатите налог до 15 июля 2027 г.
- Сохраните чек/платёжку, пригодится при покупке новой недвижимости, чтобы заявить вычет.
Если вы владеете квартирой свыше 5 лет и она не попадает под специальные «3-летние» случаи, продавать можно без налога и декларации. При любых сомнениях сверяйтесь с датой регистрации права и документами о происхождении жилья. При необходимости проконсультируйтесь с налоговым юристом или воспользуйтесь бесплатной линией ФНС ###-###-####.