Каждый раз, когда россиянин решает продать квартиру, в которой прожил менее трёх лет, в голове всплывает один и тот же вопрос: «Придётся ли платить НДФЛ?» Спешим разобраться по полочкам.
Главное правило: «минимальный срок владения»
С в России действует единый минимальный срок владения недвижимостью, после которой доход от продажи освобождается от НДФЛ:
- 3 года – если квартира получена:
- в порядке наследования или дарения от близкого родственника;
- по договору приватизации;
- по договору ренты (пожизненное содержание).
- 5 лет – во всех остальных случаях (например, куплена на рынке, получена по ДДУ, обменяна).
Что произойдёт, если продать квартиру раньше минимального срока?
Доход от продажи обязательно подлежит налогообложению. Налоговая ставка:
- 13% для резидентов РФ;
- 30% для нерезидентов.
Как рассчитать налог: два способа уменьшить базу
Налог берётся не с полной цены продажи, а с разницы между:
- Доходом и документальными расходами. Например, купили за 3 млн ₽, продаёте за 4 млн ₽ – налог берётся с 1 млн ₽ (13 % = 130 000 ₽).
- Доходом и имущественным вычетом в размере 1 млн ₽. Если чеков об оплате нет, вычитаем миллион: (4 млн ₽ – 1 млн ₽) × 13 % = 390 000 ₽.
Важно: вычеты не суммируются – выбирается более выгодный вариант.
Когда НДФЛ может быть нулевым даже до истечения 3-5 лет
Существует «любимая» лазейка налогоплательщиков: единственное жильё. С 2020 года если:
- продаваемая квартира – ваше единственное жилое помещение;
- на момент продажи оно находилось в собственности не менее 3 лет;
то НДФЛ не взимается. Это правило прямо закреплено в п. 3 ч. 1 ст. 217.1 НК РФ.
Калькулятор быстрого расчёта
| Условие | Минимальный срок | НДФЛ |
|---|---|---|
| Приватизирована, доставшаяся по наследству от бабушки | 3 года | 0 % после 3 лет |
| Куплена по ДДУ у застройщика в 2025 г., продаётся в 2026 г. | 5 лет | 13 % с прибыли |
| Единственное жильё, куплено в 2021 г., продано в 2025 г. | 3 года | 0 % |
Какие документы нужны для декларации
Если налог всё-таки «вышел», до 30 апреля следующего года подаётся 3-НДФЛ. К ней прилагают:
- договор купли-продажи;
- правоустанавливающие документы (ЕГРН/выписка);
- документы о расходах (ДДУ, платёжки);
- заявление на вычет (если выбираете вычет 1 млн ₽).
Чек-лист: что делать, если отчуждаете квартиру раньше 3 лет
- Проверьте основание приобретения. Подпадает ли под 3-летний «льготный» перечень?
- Убедитесь, что это единственное жильё. Владеете ли ещё другими долями/квартирами?
- Подсчитайте два варианта налога: «доход минус расходы» и «доход минус 1 млн ₽».
- Соберите документы и подайте 3-НДФЛ через «Личный кабинет налогоплательщика» или на приёме ИФНС.
Краткий ответ на главный вопрос
Если квартира бывшей в собственности менее 3/5 лет и не попадает под льготные основания или не является единственным жильём, продажа облагается НДФЛ. В противном случае – ничего платить не нужно.
Данная информация актуальна на 19 апреля 2026 г. и основана на последних разъяснениях ФНС и судебной практике.