Дата публикации: 19 апреля 2026 г.

Содержание

1. Законодательная база 2026‑го года
2. Условия освобождения от НДФЛ
3. Как рассчитывается налог, если условие не выполнено
4. Необходимая документация
5. Практические примеры расчёта
6. Часто задаваемые вопросы

Законодательная база (2026 год)

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже недвижимости регулируется Налоговым кодексом РФ (часть 2, статья 217) и федеральным законом «О налоге на доходы физических лиц». Основные положения, актуальные на 2026 год, таковы:

• Продажа жилой недвижимости облагается НДФЛ по ставке 13 % от полученной прибыли, если объект находился в собственности менее установленного минимального срока.
• Минимальный срок владения для освобождения от налога составляет:
  • 3 года, если квартира является единственным жильём налогоплательщика;
  • 5 лет, если у продавца более одного объекта недвижимости (правило «трёх‑пяти лет»).
• Ставка 13 % применяется к разнице между ценой продажи и суммой, указанной в договоре купли‑продажи (или в справочной стоимости, если договор не заключён).
• Если продавец имеет более одного жилого помещения, но продаёт единственное жильё, срок владения также считается 3 года.
• Налог не уплачивается, если продажа происходит в рамках подарка от близкого родственника, а также при передаче в наследство.

Информация актуальна на момент публикации и может быть изменена в будущих редакциях Налогового кодекса.

Условия освобождения от НДФЛ при владении 3 года

Для того чтобы не платить налог, необходимо одновременно выполнить все перечисленные ниже требования.

Квартира должна быть единственным жильём

• В реестре недвижимости (ЕГРН) у продавца не должно быть записей о другой жилой недвижимости.
• Если у продавца есть второе жильё, но оно не используется (например, стоит в аренде), освобождение не предоставляется.

Срок владения – минимум 3 календарных года

• Считаются полные календарные годы, а не 1095 дней. Если квартира куплена 15 марта 2023 г., то освобождение начнёт действовать с 15 марта 2026 г.
• Срок считается с даты государственной регистрации права собственности в Росреестре.

Квартира должна находиться в собственности менее 35 лет

• Для старых домов (постройки до 1991 г.) действует дополнительное ограничение – возраст объекта не должен превышать 35 лет, иначе налог уплачивается независимо от срока владения.

Отсутствие обязательного 90‑дневного периода между сделками

• Если продавец ранее уже продавал другую недвижимость, необходимо выдержать минимум 90 дней между датой продажи первой и второй недвижимости, иначе налог может быть начислен.

Отсутствие обязательных обязательств по уплате налога в прошлом

• Если в прошлых сделках налог был неуплачен, налоговая может потребовать его уплату в текущей сделке.

Как рассчитывается налог, если условие не выполнено

Если хотя бы одно из условий освобождения не соблюдено, налог уплачивается по следующей схеме:

1. Определяется налоговая база – разница между ценой продажи и стоимостью, указанной в договоре (или справочной стоимостью).
2. Если в качестве стоимости указана рыночная оценка, необходимо предоставить актуальный акт оценщика (допускается только один независимый оценщик).
3. Налоговая ставка = 13 % (для резидентов РФ) или 30 % (для нерезидентов).
4. Полученный налог уплачивается в течение 30 дней с даты подачи декларации 3‑НДФЛ.

Пример расчёта:

Необходимая документация

Для подтверждения права на освобождение (или расчёта налога) необходимо собрать следующий пакет документов:

• Договор купли‑продажи (оригинал + копия);
• Справка из Росреестра о наличии единственного жилого помещения в собственности;
• Копия свидетельства о праве собственности (документ о регистрации в ЕГРН);
• Документы, подтверждающие срок владения (выписка из реестра, справка о дате регистрации);
• Если налог уплачивается – декларация 3‑НДФЛ (форма по образцу ФНС);
• Квитанция об уплате налога (при необходимости);
• Акт независимого оценщика (если стоимость в договоре существенно ниже рыночной).

Все документы следует подавать в налоговый орган по месту жительства продавца не позднее 30 дней после заключения сделки;

Практические примеры

Пример 1. Квартира‑единственное жильё, срок владения 3 года и 2 мес.

Покупка – 01 февраля 2023 г.; продажа – 15 апреля 2026 г.

• Считаем, что объект является единственным жильём.
• Срок владения превышает 3 года → налог не уплачивается.
• Не требуется подавать 3‑НДФЛ, но рекомендуется отправить уведомление в ФНС о «необлагаемой» сделке.

Пример 2. Два объекта в собственности, срок владения 4 года.

Квартира‑единственное жильё (продаётся), но в собственности есть квартира‑инвестка.

• Поскольку у продавца более одного жилого помещения, применяется срок 5 лет.
• Срок владения меньше 5 лет → налог обязателен.
• Налог = 13 % от разницы цены продажи и стоимости в договоре.

Пример 3. Квартира в доме 1970‑го года (возраст 56 лет).

Срок владения 3 года, единственное жильё.

• Возраст объекта превышает 35 лет → условие освобождения не действует.
• Налог уплачивается независимо от срока владения.

Часто задаваемые вопросы

Нужно ли платить налог, если я продаю квартиру, которой владел до 1 января 2024 года?

Да, если срок владения менее 3 лет (или 5 лет при наличии другого жилья) и объект не попадает под исключения (например, возраст менее 35 лет).

Можно ли уменьшить налог, указав в договоре более низкую цену?

Нет. Налоговый орган может потребовать использовать рыночную стоимость (справочную стоимость) в случае, если цена сделки ниже 70 % от рыночной.

Какой документ подтверждает «единственное жильё»?

Справка из Росреестра о том, что в реестре у налогоплательщика не зарегистрировано иных жилых помещений, а также выписка из ЕГРН.

Нужно ли платить налог, если я получаю деньги от продажи квартиры в рассрочку?

Налог считается начисленным в момент получения полной суммы (по плану рассрочки) и уплачивается в течение 30 дней после получения последнего платежа.

Можно ли перенести налоговое обязательство на покупателя?

Нет. Налог на доходы от продажи недвижимости является обязанностью продавца.

Продажа квартиры, находившейся в собственности ровно 3 года, не облагается налогом при соблюдении следующих ключевых условий:

• Квартира является единственным жильём продавца;
• Срок владения считается с даты государственной регистрации и составляет не менее 3 календарных лет;
• Возраст объекта не превышает 35 лет;
• Отсутствуют ограничения, связанные с предыдущими сделками (90‑дневный интервал).

Если хотя бы одно из условий нарушено, налог уплачивается по ставке 13 % от разницы между ценой продажи и стоимостью, указанной в договоре (или рыночной стоимостью). Необходимо подготовить полный пакет документов и подать декларацию 3‑НДФЛ в срок до 30 дней после сделки.

Для уверенности в правильном оформлении рекомендуется воспользоваться услугами квалифицированного юриста‑налоговика или обратиться в центр поддержки ФНС.

Статья написана в соответствии с информацией, доступной в открытых источниках на 20 апреля 2026 года, включая публикации ФНС России, РБК, КонсультантПлюс и другие официальные ресурсы.