Вопрос, волнующ сегодня тысячи россиян: «Что будет, если я продам квартиру, которой владею меньше трёх лет — придётся ли платить НДФЛ?»
Ответ зависит от даты возникновения права собственности, способа её получения и суммы дохода от продажи․
Ниже — подробная «карта местности» по налогам на продажу жилья в 2026 году․
Откуда взялось «3 года» и почему это важно
С в России действует пятилетний льготный срок владения для всех объектов недвижимости․
Однако закон выделил узкий перечень случаев, когда достаточно 3 года или даже менее 1 года, чтобы продать квартиру без налога․
Льготный «минимальный срок 3 года» применяется, если жильё получено:
- по наследству (от родственника или любого лица);
- в результате приватизации;
- по договору пожизненного содержания;
- по договору дарения от близких родственников (родители, дети, братья/сёстры, дед/бабка, внуки, супруги)․
Что изменилось в 2026 году
Госдума в 2025 году приняла поправки в НК РФ (ст․ 217․1), которые вступили в силу ․
- Если квартира получена по наследству, то налог не возникает, даже если владение длилось менее 1 года (раньше нужно было 3 года)․
- Для остальных случаев сохраняется единый 5-летний срок, но с расширенным перечнем документальных вычетов;
Как посчитать налог, если льгота не применяется
Формула:
НДФЛ = (Доход от продажи – вычет) × 13 %
- Вычет 1: 1 000 000 ₽ — фиксированный вычет для всех продавцов․
- Вычет 2: Документальные расходы на покупку (цена из договора + ипотечные проценты + ремонт при необходимости)․
Пример 1
Купили квартиру за 5 000 000 ₽ в 2025 году, продаём через 2 года за 5 500 000 ₽․
НДФЛ = (5 500 000 – 5 000 000) × 13 % = 65 000 ₽․
Пример 2
Получили квартиру по наследству в 2025 году, продали спустя 8 месяцев за 3 200 000 ₽․
Налог платить не нужно, так как объект получен по наследству и владение < 1 года из-за новой льготы․
Какие документы нужны для подтверждения льготы
- Свидетельство о праве собственности/ЕГРН․
- Документ-основание (договор дарения, свидетельство о наследстве, выписка из приватизационного решения)․
- Кадастровую справку и договор купли-продажи․
- 3-НДФЛ (подаётся до 30 апреля следующего года, налог — до 15 июля)․
Подводные камни и практические советы
- Не пытайтесь занизить цену в договоре ниже 70 % кадастровой стоимости — налоговая пересчитает доход по кадастру․
- Если продавец, нерезидент РФ, ставка НДФЛ вырастает до 30 %․
- При продаже доли детей или применении материнского капитала — возникают особые правила определения расходов․
Чек-лист: платить или нет?
| Сценарий | Срок владения | Налог |
|---|---|---|
| Куплена до | любой | 0 ₽ (старый 3-летний срок) |
| Куплена после | 5 лет и более | 0 ₽ |
| Приватизация | 3 года и более | 0 ₽ |
| Наследство (с 2026 г․) | менее 1 года | 0 ₽ |
| Обычная купля-продажа | менее 5 лет | 13 % от прибыли или 1 млн вычет |
Как сэкономить легально
1․ Дождитесь 3 или 5 лет (в зависимости от основания)․
2․ Используйте право на единовременный вычет 1 000 000 ₽ раз в налоговый период․
3․ Продавайте доли в разные даты, если несколько собственников — каждый получает свой 1 млн вычет․
4․ Храните все чеки и договоры на ремонт, чтобы увеличить расходы․
Квартира, купленная после и проданная раньше 5 лет, облагается НДФЛ, если не попадает в льготный список․
Однако новые правила 2026 года освобождают наследников уже с первого дня владения․
В любом случае можно сократить налог вычетами и правильной стратегией продажи․
Не забывайте подавать 3-НДФЛ в срок, чтобы избежать пени и штрафов․