Сдаёте квартиру и не знаете, какие налоги придётся заплатить? В 2026 году правила не изменились: доходы от аренды жилья облагаются налогом обязательно и независимо от того, заключён ли договор найма или аренды․ Ниже — подробный разбор всех вариантов, ставок, сроков и способов сэкономить․

Кто и за что платит налог?

1․1 Физическое лицо (не ИП, не самозанятый)

• Ставка: 13 % от годового дохода․
• Декларация: 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года․
• Уплата: до 15 июля․

Пример․ Арендаторы платят 30 000 ₽ в месяц → 360 000 ₽ за год․ Налог: 360 000 × 13 % = 46 800 ₽․

1․2 Индивидуальный предприниматель (УСН «Доходы» или патент)

• Ставка: 6 % от дохода․
• Дополнительно: страховые взносы 53 658 ₽ в 2026 году + отчётность каждые 3 месяца․

1․3 Самозанятый (НПД)

• 4 % — при сдаче физлицу․
• 6 % — при сдаче ИП или юрлицу․
• Никаких деклараций: налог считает ФНС автоматически․

Налоговые агенты и когда они платят за вас

Если арендатор — организация или ИП, он выступает налоговым агентом и сам удержит 13 % НДФЛ при каждом платеже․ Вам остаётся только получать «чистую» сумму и не сдавать декларацию 3-НДФЛ․

Можно ли «не платить» и что за это будет

Нет освобождения․ Налоговая может узнать через:

• банковские выписки;
• обращения арендаторов;
• жалобы соседей или ЖКХ․

Штраф за неуплату: 20 % от неуплаченной суммы + пени․

Как легально снизить налог

1. Перейти на НПД (самозанятость), если годовой доход ≤ 2,4 млн ₽․ Экономия: 13 % → 4 %․
2. Открыть ИП на УСН 6 % при доходах > 2,4 млн ₽․ Можно уменьшить налог на страховые взносы․
3. Уменьшить налогооблагаемую базу: вычет «профессиональных расходов» 20 % доступен только ИП на ОСНО, для физлиц он не применяется․

Пошаговая инструкция для физлица

1. Подсчитайте годовой доход (все поступления от аренды)․
2. До 30 апреля 2027 года сдайте 3-НДФЛ через сервис «Личный кабинет налогоплательщика» или Госуслуги․
3. Оплатите налог до 15 июля 2027 года․
4. Сохраняйте договоры и платёжные поручения 3 года․

Дополнительные платежи

• Налог на имущество — ежегодно, рассчитывает ФНС․
• Коммунальные услуги — по квитанциям, не входят в налогооблагаемый доход․

Краткий чек-лист