Каждый владелец недвижимости рано или поздно задаётся вопросом: «Придётся ли мне платить налог, если моя квартира стоит меньше 1 000 000 рублей?» Ниже — подробный разбор, как именно действует налоговое законодательство РФ, какие льготы и вычеты применимы, и какие шаги предпринять, чтобы избежать лишних платежей.
Какой именно налог мы имеем в виду?
В быту под «налогом на квартиру» часто подразумевают сразу три разных платежа:
- Налог на имущество физических лиц (его ещё называют «имущественным» или «недвижимым»). Именно он начисляется по кадастровой стоимости каждый год.
- НДФЛ при продаже (13 % от дохода при реализации квартиры).
- Земельный налог (если под квартирой есть доля в земельном участке).
В этой статье основной фокус сделан на налог на имущество, потому что именно он считается «ежегодным» и не зависит от того, продаёте вы квартиру или нет.
Кадастровая стоимость — главный ориентир
Начиная с 2021 года во всех субъектах РФ налог на имущество рассчитывают исключительно из кадастровой стоимости. Законодательство не содержит «нижней планки» в ₽1 млн: даже если кадастровая стоимость = 500 000 руб., налог всё равно может быть начислен.
Формула расчёта
Н = (КС – НВ) × Д × С
- КС — кадастровая стоимость;
- НВ — налоговый вычет (для квартир 20 м²), равен 0, если площадь меньше 20 м²;
- Д — доля собственности;
- С — ставка, установленная муниципалитетом (обычно 0,1–0,3 % для недорогих объектов).
Пример: квартира 30 м², КС = 900 000 руб., ставка 0,1 %.
Вычет приходится на 20 м², то есть 2/3 стоимости: 900 000 × 2/3 = 600 000 руб. подлежит налогообложению.
Налог = 600 000 × 0,1 % = 600 руб. в год.
Льготы и полное освобождение
Даже если объект дешёвый, вы можете вообще не платить налог, если:
- Попадаете в федеральный перечень льготников (пенсионеры, инвалиды I и II группы, участники ВОВ и др.).
- Получили объект по договору дарения или наследству от близкого родственника.
- Используете квартиру в качестве единственного жилья (в некоторых регионах действует дополнительная 50 % скидка).
Важно: льгота предоставляется на один объект каждого типа. То есть, если у вас две квартиры, вы освобождаетесь от налога только на одну, наиболее дорогую;
Когда налога не будет совсем
Кадастровая стоимость ≤ 300 000 руб.
Большинство муниципалитетов закрепило 0 % ставку для недвижимости дешевле 300 000 руб. Проверьте местный закон (на сайте ФНС в разделе «Справочная информация по налогам»).
Квартира в ветхом или аварийном фонде
Если объект признан непригодным (есть заключение межведомственной комиссии), он исключается из базы налогообложения на следующий год после подачи заявления.
Как проверить и обжаловать кадастровую стоимость
Иногда КС завышают. Что делать:
- Зайдите на rosreestr;gov.ru и найдите выписку ЕГРН.
- Сравните КС с рыночной ценой. Если разница > 30 %, подайте заявление на пересмотр в комиссию при Росреестре или сразу в суд.
- Решение принимается в течение 30 дней. При уменьшении КС налог пересчитают за предыдущие 3 года.
Что будет в 2026 году: новые изменения
- С действует единая федеральная база кадастровых стоимостей. Ошибки региональных оценщиков станут меньше.
- ФНС разослала письма о переходе на автоматический расчёт налога имущества (аналог АУСН): собственникам больше не нужно подавать деклараций, но нужно следить за уведомлениями в личном кабинете.
- Муниципалитеты получили право повышать налоговый вычет до 50 м² для малогабаритных квартир площадью до 35 м².
Пошаговая инструкция для владельца квартиры дешевле миллиона
Шаг 1. Узнать кадастровую стоимость на сайте Росреестра или в личном кабинете ФНС.
Шаг 2. Сравнить КС с порогами льгот вашего региона (≤ 300 000 руб. = 0 %).
Шаг 3. Проверить, не относитесь ли вы к льготной категории (сервис «Проверь себя» на nalog.gov.ru).
Шаг 4. Если КС выше льготного порога, но объект малогабаритный, подать заявление на увеличение вычета (20 → 30–50 м²).
Шаг 5. Получить уведомление от ФНС до и оплатить до .
Ответы на популярные вопросы
Если квартира стоит 750 000 руб., но я пенсионер, платить нужно?
Нет. Пенсионеры освобождены от налога на имущество на один объект любой стоимости. Выберите именно эту квартиру для льготы в личном кабинете ФНС.
А если кадастровая стоимость 0 руб.?
Такое бывает, когда объект не поставлен на кадастровый учёт (например, после долевого строительства). Налог начислят только после регистрации в ЕГРН.
Как часто меняется КС?
Не чаще 1 раза в 3 года. Последнее массовое обновление прошло в 2024 году, следующее — в 2027-м.
Стоимость квартиры меньше миллиона — не освобождение от налога по умолчанию. Но:
- если КС < 300 000 ₽, а местный закон предусматривает 0 % ставку — платить не нужно;
- если вы льготник — платить не нужно;
- если нет льгот и КС ≥ 300 000 ₽ — платите по ставке региона, но, скорее всего, сумма будет символической (300–1 500 руб. в год).
Контролируйте свои уведомления в личном кабинете lkfl2.nalog.ru, и не забывайте подавать заявления на льготы до 31 декабря отчётного года.