При покупке квартиры или любого другого жилья в России в 2025 и 2026 году сама сделка НЕ облагается налогом для покупателя. Однако это не значит, что налоговые последствия отсутствуют полностью. Ниже разберём:
- кто конкретно должен платить налог (покупатель или продавец),
- какие есть способы избежать НДФЛ при покупке,
- как вернуть часть потраченных денег через имущественный вычет,
- что изменится, если предложение Миронова о росте вычета в 2,5 раза станет законом.
Кто платит налог при покупке квартиры: покупатель или продавец?
Покупатель
Покупатель не платит НДФЛ за сам факт приобретения недвижимости. Никакой фиксированной суммы, никакой ставки 13 % или 15 % с покупателя не удерживается.
Продавец
Продавец обязан заплатить 13 % НДФЛ с разницы между ценой продажи и ценой покупки (или 1 000 000 рублей — вычет, если есть право), если владел квартирой менее минимального срока.
- Минимальный срок владения для квартиры, купленной после , составляет 5 лет.
- Для квартиры, полученной по наследству, в дар от близкого родственника или приватизированной, срок снижается до 3 лет.
Как продавец может избежать налога
Если продавец владеет квартирой меньше минимального срока, он может:
- Использовать налоговый вычет 1 000 000 руб.
Пример: продали за 3 500 000 руб., купили ранее за 2 000 000 руб. Налог = (3 500 000 – 1 000 000) × 13 % = 325 000 руб. - Применить расходный вычет — уменьшить доход на фактические расходы при покупке.
Пример: (3 500 000 – 2 000 000) × 13 % = 195 000 руб. - Доказать, что продажная цена ≤ 70 % кадастровой, тогда налоговая будет считать доход = 0,7 × кадастровая стоимость.
Как покупатель вернёт часть налога: имущественный вычет
Сколько можно вернуть
- Максимальная сумма вычета — 2 000 000 руб. (260 000 руб. к возврату).
- Для ипотеки добавляется вычет по процентам — 3 000 000 руб. (390 000 руб.).
Когда можно подать документы
После регистрации права собственности и получения электронной выписки из ЕГРН. Для новостройки допускается акт приёма-передачи.
Как подать
- Через личный кабинет налогоплательщика на сайте lkfl.nalog.ru.
- В налоговую по месту регистрации с бумажным пакетом документов.
Сроки возврата
- Обычно — до 4 месяцев (3 месяца камеральная проверка + 1 месяц перечисление).
- Возможно ежемесячное уменьшение НДФЛ через работодателя — заявление подаётся в любой момент года.
Что ждёт нас в 2026 году: законопроект Миронова
В 2025 году депутат Сергей Миронов внёс законопроект, предлагающий увеличить предельный имущественный вычет до 5 000 000 руб. (вместо 2 млн). Если закон примут:
- Возврат вырастет до 650 000 руб. (вместо 260 000 руб.).
- Для семей с ипотекой суммарный «капитал» может превысить 1 млн руб.
Однако пока документ находится на стадии обсуждения; вступление в силу возможно не ранее 2027 года.
Частые вопросы (FAQ)
Вопрос 1: «Купил квартиру за 6 млн руб. С меня возьмут налог?»
Нет. Налог платит продавец, если он владел квартирой меньше 5 лет. Покупатель только получает право на вычет.
Вопрос 2: «Можно ли вернуть НДФЛ, если квартира куплена в ипотеку у застройщика?»
Да. Допускается получение вычета по основной сумме (2 млн) и по процентам (3 млн). Для новостройки достаточно акта приёма-передачи и ДДУ.
Вопрос 3: «Получил квартиру от родителей в дар. При продаже какой срок?»
3 года. Если вы владеете квартирой более 3 лет, налог при продаже не возникает.
- Покупая жилье, сразу собирайте документы для будущего вычета — договор, платёжки, выписки ЕГРН.
- Если продаёте раньше срока, просчитайте налог через вычеты: расходный или 1 млн руб.
- Следите за новостями: возможное увеличение вычета до 5 млн рублей сделает покупку жилья ещё выгоднее.
Контакты для консультаций:
ФНС России: www.nalog.ru или телефон ###-###-####.
Актуально на 19 апреля 2026 г. Информация может измениться с выходом новых законов и подзаконных актов.