С 2007 года в России действует программа материнского (семейного) капитала. Средства сертификата могут быть направлены на покупку недвижимости, её строительство, реконструкцию или погашение ипотечного кредита. Возникает частый вопрос: нужно ли платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже такой квартиры? В статье разбираются нормативные положения, условия освобождения от налога, порядок расчёта налоговой базы и практические рекомендации.

Нормативно‑правовая база

• Федеральный закон № 229‑ФЗ от  г. «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (п. 5‑а статьи 1).
• Налоговый кодекс РФ (НК РФ), глава 23 «Налог на доходы физических лиц», статья 215‑119.
• Разъяснения ФНС России от  г. (источник).
• Публикации ГАРАНТ.РУ и портала «ЦИАН» (2021‑2024 гг.) – практические комментарии к применению нормы.

Когда доход от продажи недвижимости не облагается НДФЛ?

По общему правилу доход от продажи недвижимости облагается НДФЛ по ставке 13 % (для резидентов). Однако освобождение от налога предоставляется, если соблюдены два основных условия:

1. Срок владения – объект находился в собственности не менее пяти лет с даты государственной регистрации права собственности. Для детей‑совершеннолетних срок считается с даты их регистрации в ЕГРН.
2. Целевое назначение – квартира была приобретена (или её доля) за счёт средств материнского капитала, а полученные от продажи средства в течение календарного года направлены на покупку (строительство, реконструкцию) другого жилого помещения, либо на погашение ипотечного кредита, оформленного на то же имущество.

Если хотя бы одно из условий не выполнено, доход подлежит налогообложению, но налоговая база может быть уменьшена за счёт документально подтверждённых расходов.

Как уменьшить налоговую базу при продаже квартиры, купленной на маткапитал

Согласно разъяснению ФНС (2022‑2023 гг.), налогоплательщик имеет право уменьшить облагаемый доход на:

• Сумму фактически произведённых расходов на приобретение недвижимости, включая:
  • стоимость квартиры (или её доли) в момент покупки;
  • расходы на оформление сделки (нотариальные услуги, государственная регистрация);
  • комиссию банка за оформление целевого кредита;
  • проценты по целевому займу, использованному для покупки доли;
  • затраты на ремонт, если они были произведены до продажи и документально подтверждены.
• Расходы учитываются пропорционально доле каждого собственника (родителей и детей). Важно, чтобы расходы понёс один из родителей‑владельцев сертификата или его супруг(а).

Пример расчёта (см. ниже) иллюстрирует, как работает уменьшение налога.

Пошаговая инструкция по подготовке и сдаче декларации 3‑НДФЛ

1. Соберите документы:
   • Договор купли‑продажи квартиры (исходный и текущий).
   • Свидетельство о праве собственности (выписка из ЕГРН).
   • Сертификат материнского капитала (копия).
   • Документы, подтверждающие расходы (квитанции, акты выполненных работ, выписки из банка о погашении кредита, расчётные листы по процентам).
   • Справка о доходах (если применяется освобождение по сроку владения).
2. Определите налоговую базу:
   • Продажная цена – сумма, полученная от покупателя (включая НДС, если был).
   • Сумма расходов – в пределах, указанных выше, распределяется по долям.
   • Налоговая база = Продажная цена – Сумма расходов (если продажа менее 5 лет) либо = 0 (если выполнено условие освобождения).
3. Заполните форму 3‑НДФЛ в личном кабинете ФНС (ЛКН) или через портал Госуслуг:
   • Раздел «Доходы от продажи недвижимости». Укажите код дохода 1010.
   • В графе «Сумма дохода» впишите разницу между ценой продажи и затратами (или 0, если освобождение).
   • При необходимости приложите скан‑копии подтверждающих документов.
4. Подача декларации – до 30 апреля года, следующего за налоговым периодом (годом получения дохода).
5. Оплата налога (если налоговая база положительна) – в течение 15 дней после получения расчётного листа от ФНС.

Практические примеры

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли платить налог, если квартира принадлежит несовершеннолетнему ребёнку?

Да, если продажа происходит до пятилетнего срока владения ребёнком и доход не покрыт освобождающими условиями. Расходы на приобретение учитываются пропорционально доле ребёнка, но их может учитывать только родитель (законный представитель).

Можно ли отложить уплату налога, если планирую купить новое жильё?

Если доход будет полностью реинвестирован в покупку (или строительство) нового жилого помещения в течение того же календарного года, налог может быть уменьшен за счёт расходов на новую покупку (по пункту «целевое назначение»). Однако декларацию всё равно нужно подать, а налог уплатить, если после всех вычетов остаётся положительная база.

Как учитываются проценты по ипотеке, если кредит был оформлен на часть квартиры?

Проценты, фактически выплаченные за счёт средств, полученных из материнского капитала, могут быть включены в расходы, уменьшающие налоговую базу. Важно иметь выписку из банка, подтверждающую сумму уплаченных процентов.

Что делать, если в декларации была ошибка, но налог не был занижен?

Согласно ФНС, в случае обнаружения ошибок, не влияющих на размер налога, допускается подача уточнённой декларации без штрафов (см. разъяснение от ).

• Продажа квартиры, приобретённой по сертификату материнского капитала, может быть освобождена от НДФЛ, если соблюдены сроки владения (≥ 5 лет) и/или средства реинвестированы в новое жильё.
• Если срок владения менее пяти лет, налоговая база рассчитывается как разница между продажной ценой и подтверждёнными расходами (покупка, нотариат, проценты, ремонт и пр.).
• Все расходы и доли собственников необходимо документально подтвердить и распределить пропорционально.
• Декларацию 3‑НДФЛ подаёт каждый собственник (в т.ч. родители от имени несовершеннолетних детей) до 30‑го апреля года, следующего за годом продажи.

Информация актуальна на 19 апреля 2026 года и основана на официальных разъяснениях ФНС, публикациях ГАРАНТ.РУ, ЦИАН и практических инструкциях портала «Яндекс Недвижимость». Для конкретных ситуаций рекомендуется обратиться к налоговому консультанту или в отделение ФНС.

Полезные ссылки

• Разъяснение ФНС о расходах при продаже недвижимости, приобретённой на маткапитал
• Пошаговая инструкция по продаже квартиры с маткапиталом (Domclick)
• НДФЛ от продажи квартиры, купленной на маткапитал, можно уменьшить на расходы (Гарант)
• Как продать дом, купленный на маткапитал (Яндекс Недвижимость)
• Обсуждение НДФЛ на форуме ЦИАН