Сдаёте жильё и получаете от арендатора «депозит» или «залог»? Не торопитесь радоваться «живым деньгам»: налоговая может посчитать этот платеж налогооблагаемым доходом. Разберёмся, когда депозит придётся включать в базу по НДФЛ, как правильно его оформить и какие риски возникают, если «забыть» заплатить налог.
Что такое «депозит» в договоре аренды
В быту под словом «депозит» обычно понимают два совершенно разных по правовой природе платежа:
- Залог (обеспечительный платёж) – деньги, которые арендодатель может использовать только при нарушении арендатором обязательств (например, не оплатил последний месяц, испортил имущество). По ст. 381.1 ГК РФ залог возвращается арендатору после расчётов.
- Аванс (депозит-аванс) – предоплата за последний месяц аренды. Она сразу становится доходом арендодателя.
Именно юридическая квалификация платежа определяет, нужно ли платить НДФЛ.
Когда НДФЛ платить обязательно и когда можно не платить
Депозит-аванс = доход
Если в договоре написано, что «депозит идёт в счёт оплаты последнего месяца», то это аванс. При перечислении аванса физлицу-арендодателю (не ИП) у арендатора появляется обязанность:
- удержать НДФЛ (13 % для резидентов, 30 % для нерезидентов);
- перечислить налог в бюджет на следующий рабочий день после выплаты (подп. 1 п. 1 ст. 223, п. 6 ст. 226 НК РФ).
Залог = не доход
Если деньги оформлены как обеспечительный платёж (в договоре есть ссылка на ст. 381.1 ГК РФ и возвратность), то:
- на момент получения залога НДФЛ не возникает;
- если в конце аренды вы удерживаете часть залога (например, за долг за коммуналку), то удержанная сумма становится доходом в момент зачёта и облагается НДФЛ (письмо Минфина от № 03-04-05/90685).
Пример расчёта
Ситуация:
- Арендатор перевёл 50 000 ₽ «депозита».
- Договор указал, что «депозит идёт в счёт оплаты последнего месяца».
→ 50 000 ₽ – аванс. НДФЛ = 50 000 × 13 % = 6 500 ₽. Арендатор удержит и перечислит 6 500 ₽ в бюджет, а арендодателю отдаст 43 500 ₽.
Если бы договор назвал платёж «залогом» и предусматривал возврат:
- при получении – НДФЛ 0 ₽;
- при зачёте 10 000 ₽ за долг – НДФЛ = 10 000 × 13 % = 1 300 ₽.
Как снизить налог: выбор режима
| Режим | Ставка | Кому подходит | Отчётность |
|---|---|---|---|
| НДФЛ (обычный физлицо) | 13–22 % | Все, кто не оформил ИП/самозанятость | 3-НДФЛ до 30 апреля, налог до 15 июля |
| Самозанятый (НПД) | 4 % при работе с физлицами | Доход ≤ 2,4 млн ₽/год, регион подключён | Онлайн через «Мой налог» |
| ИП на УСН «Доходы» | 6 % | Любой доход, можно вычесть взносы | Упрощённая отчётность |
Совет: при ставке аренды 50 000 ₽/мес НДФЛ = 78 000 ₽/год, ИП на УСН = 36 000 ₽ минус взносы, самозанятый = 24 000 ₽. Подробности в статье «Как легально сдавать квартиру и платить меньше налогов».
Документы, которые защитят от претензий ИФНС
- Договор аренды с чётким разграничением: «залог» или «аванс».
- Акт приёма-передачи квартиры с фиксацией ущерба.
- Расчётно-кассовые документы (приходный ордер, ПКО) с назначением платежа.
- Для ИП/самозанятых – чеки и выписки из «Мой налог» или УСН.
Ответы на самые популярные вопросы
Если договор на 11 месяцев, налог не платят?
Миф! Срок договора не влияет на обязанность платить НДФЛ. Налог возникает с любого дохода, даже при краткосрочной аренде.
Регистрировать договор в Росреестре нужно?
Обязательно только при сроке более 1 года (ст. 609 ГК РФ). Краткосрочный договор не регистрируют, но налог всё равно платят.
Коммуналка в аренде – как облагать?
Если арендная плата включает коммуналку, весь полученный доход облагается НДФЛ. Если арендатор оплачивает коммуналку отдельно, эти суммы в ваш доход не входят.
Что грозит, если «забыть» про налог
- Штраф 20 % от неуплаченного НДФЛ, плюс пени.
- При умысле – 40 %.
- Арендатору, не удержавшему налог, – штраф по ст. 123 НК РФ.
Депозит-аванс – это доход сразу, нужно удержать 13 % НДФЛ.
Депозит-залог – доходом становится только зачтённая часть, НДФЛ платится позднее.
Правильное оформление договора и выбор налогового режима позволяют законно минимизировать налог и избежать штрафов.