Дарственная, это договор безвозмездной передачи имущества от одного физического лица к другому. При передаче квартиры в дар возникает вопрос о налогообложении: кто должен платить налог, как рассчитывается налоговая база и какие сроки подачи декларации.
Правовая база
Налоговое законодательство, регулирующее дарение недвижимости, представлено следующими нормами:
- Статья 224 и 225 Налогового кодекса РФ (НК РФ) – определяют налоговую базу и ставку НДФЛ при дарении.
- Пункт 1.1 и 1.3 ст. 229 НК РФ – обязанность одаряемого (нового собственника) подать декларацию 3‑НДФЛ.
- Пункт 4 ст. 228 НК РФ – сроки уплаты налога.
- Письмо Минфина России от № 03‑04‑05/28477 – уточняет порядок расчёта налоговой базы при дарении близким родственникам.
Кто обязан платить налог?
Налог на дарение уплачивает одаряемый – то есть тот, кто получает имущество в подарок. Даритель (в данном случае родитель) налогом не облагается.
Налоговые ставки
| Степень родства | Ставка НДФЛ |
|---|---|
| Близкие родственники (супруг(а), дети, родители, внуки, бабушки‑дедушки, братья‑сестры) | 0 % |
| Не близкие родственники, друзья, знакомые | 13 % от налоговой базы |
Согласно законодательству 2024‑2026 гг., передача квартиры сыну считается дарением между близкими родственниками и полностью освобождается от НДФЛ.
Как определяется налоговая база?
- Кадастровая стоимость – основной показатель, если в договоре дарения не указана рыночная стоимость. По закону она берётся из реестра ЕГРН на 1 января года, в котором была зарегистрирована передача.
- Если в договоре указана реальная рыночная стоимость, то в качестве налоговой базы используется именно эта сумма (но только если она превышает кадастровую стоимость).
- Для сделок между близкими родственниками налоговая база всё равно берётся, однако ставка 0 %, поэтому налог платить не нужно.
Пошаговая инструкция по оформлению дарственной на квартиру сыну
Шаг 1. Подготовка договора дарения
- Составьте договор в письменной форме (можно у нотариуса). В договоре укажите:
- Полные ФИО и паспортные данные дарителя и одаряемого;
- Точный адрес и кадастровый номер квартиры;
- Размер кадастровой стоимости (получить в Росреестре);
- Условие о безвозмездности передачи.
- Подпишите договор и заверьте у нотариуса (необязательно, но рекомендуется для ускорения регистрации).
Шаг 2. Регистрация перехода права собственности
- Подайте заявление в Росреестр (через МФЦ или онлайн‑портал). Потребуются:
- Оригинал (или нотариально заверенную копию) договора дарения;
- Квитанция об уплате государственной пошлины за регистрацию (в 2024‑2026 гг. — 2 000 руб.)
- Документы, подтверждающие право собственности дарителя.
- После регистрации вы получите выписку из ЕГРН, подтверждающую, что сын – новый собственник.
Шаг 3. Декларация 3‑НДФЛ (обязательно, даже при нулевой ставке)
- Срок подачи — до 30 апреля года, следующего за годом регистрации.
- Заполняется в личном кабинете налогоплательщика (ЛК НФ) или в бумажной форме.
- В декларации указываются:
- Дата и номер договора дарения;
- Кадастровая стоимость квартиры;
- Ставка 0 % (для близких родственников).
- Если налоговая база равна нулю, в декларации указывается «Налог к уплате – 0 руб.»; однако декларация всё равно обязана быть подана.
Шаг 4. Оплата налога (если ставка не нулевая)
- Срок уплаты — до 15 июля года, следующего за годом сделки.
- Для дарения сыну налог не уплачивается, но при необходимости (например, если в договоре указана рыночная стоимость и даритель не является близким родственником) налог рассчитывается как
13 % × налоговая базаи уплачивается в банк или онлайн‑сервис.
Шаг 5. Последствия неуплаты
- Штраф за непредставление декларации – 5 % от суммы налога (не менее 1 000 руб.).
- Пени за просрочку уплаты – 1 % от суммы налога за каждый месяц просрочки.
- В случае отказа от уплаты налоговой инспекции может наложить арест на имущество.
Примеры расчётов
Пример 1. Дарственная от матери сыну
Кадастровая стоимость квартиры на 1 января 2024 года – 4 500 000 руб.
Степень родства – близкие (мать‑сын). Налоговая ставка = 0 %.
Налог к уплате = 0 % × 4 500 000 руб. = 0 руб.
Сын подаёт декларацию 3‑НДФЛ до г. и ничего не платит.
Пример 2. Дарственная от друга (не родственник)
Кадастровая стоимость – 5 000 000 руб.
Ставка НДФЛ = 13 %.
Налог к уплате = 13 % × 5 000 000 руб. = 650 000 руб.
Получатель (одариемый) обязан подать декларацию до г. и уплатить налог до г.
Что изменилось в 2024‑2026 гг.?
- 2024 год – закреплена возможность использовать кадастровую стоимость на 1 января года регистрации как базу для расчёта налога (пункт 1.1 ст. 224 НК РФ).
- 2025 год – Минфин уточнил, что при дарении от близких родственников налоговая ставка 0 % сохраняется независимо от того, указана в договоре рыночная стоимость или нет (письмо Минфина № 03‑04‑05/28477).
- 2026 год – введён обязательный электронный чек об уплате налога (при ставке > 0 %). Для сделок с нулевой ставкой чек не требуется, но декларация всё равно должна быть подана в электронном виде.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
- Обязательно ли подавать 3‑НДФЛ, если налог 0 %?
Да. Налоговый кодекс требует подачи декларации независимо от суммы налога. Неявка считается нарушением и может привести к штрафу.
- Можно ли оформить дарственную без нотариуса?
Теоретически — да, договор может быть составлен без нотариуса, но для регистрации в Росреестре потребуется нотариальное заверение или заверенные копии документов.
- Что делать, если в договоре указана рыночная стоимость выше кадастровой?
Для расчёта налоговой базы используется более высокая из двух сумм. Однако при дарении сыну налог всё равно 0 %.
- Нужна ли справка о доходах от дарителя?
Нет. При дарении недвижимости от близких родственников обязательств у дарителя нет – он не платит НДФЛ и не подаёт справки.
- Какие документы нужны в налоговую?
Копия договора дарения, выписка из ЕГРН, подтверждение уплаты государственной пошлины (если налог >0 %). При нулевой ставке достаточно копии договора и выписки.
Дарственная на квартиру сыну не облагается налогом на доходы физических лиц, поскольку между дарителем и одаряемым существует степень близкого родства, определённая Семейным кодексом РФ. Тем не менее, одариваемый обязан подать декларацию 3‑НДФЛ до 30 апреля следующего года и, при необходимости, уплатить налог до 15 июля. Соблюдение формальностей (правильный договор, регистрация в Росреестре, своевременная декларация) гарантирует отсутствие штрафов и пени.
Автор: ваш виртуальный помощник, 2026‑04‑19