Аренда жилой недвижимости – один из самых популярных способов получения дохода как для физических лиц, так и для юридических
лиц․ Однако многие задаются вопросом: какие налоги необходимо уплачивать по договору аренды жилья и кто именно является
налоговым агентом в той или иной ситуации․ В статье рассмотрены актуальные нормы налогового законодательства РФ (по состоянию
на 2026 год), практические рекомендации и ответы на часто задаваемые вопросы․

Правовая база, регулирующая налогообложение аренды жилья

Налогообложение доходов от аренды жилой недвижимости регулируется следующими нормативными актами:

• Налоговый кодекс РФ (статьи 208‑226, 228);
• Федеральный закон от № 259‑ФЗ (п․ 26 ст․ 19), уточняющий порядок удержания НДФЛ при аренде юридическому лицу;
• Приказ ФНС России № ММ‑15‑03/618@ от – порядок подачи деклараций 3‑НДФЛ;
• Налоговый кодекс РФ (ст․ 346‑348) – режим налога на профессиональный доход (самозанятые);
• Закон о патентной системе налогообложения (для ИП‑патентных плательщиков)․

Кто платит налог при сдаче квартиры в аренду?

2․1 Физическое лицо – арендодатель

Если арендодатель – физическое лицо, то полученный от аренды доход считается налоговым доходом и подлежит налогообложению
налогом на доходы физических лиц (НДФЛ)․ Ставка НДФЛ зависит от статуса налогоплательщика:

• 13 % – для налоговых резидентов РФ;
• 30 % – для нерезидентов․

2․2 Юридическое лицо – арендатор

Если арендатор – юридическое лицо (ООО, АО, ИП и т․п․), то именно оно выступает налоговым агентом․ По пункту 2 ст․ 226 НК РФ
юридическое лицо обязано удержать НДФЛ из суммы арендной платы, перечислить его в бюджет и предоставить арендодателю
справку о произведённом удержании․ При этом арендодатель, получивший справку, может не подавать декларацию 3‑НДФЛ (за исключением
случаев, когда у него есть другие доходы, подлежащие декларированию)․

Сдача в аренду юридическому лицу: особенности налогового агента

Согласно п․ 26 ст․ 19 Федерального закона № 259‑ФЗ, если арендатор – юридическое лицо, то:

1. Юридическое лицо удерживает НДФЛ (13 % или 30 %) из арендной платы;
2. Удержанный налог перечисляется в бюджет не позднее 15‑го числа месяца, следующего за месяцем выплаты арендной платы;
3. Арендодатель получает справку 2‑НДФЛ, в которой указаны удержанные суммы․

Таким образом, физическое лицо‑арендодатель в этой схеме «не платит» налог самостоятельно – всё делает арендатор‑налоговый агент․

Способы налогообложения доходов от аренды для физического лица

Физическое лицо может выбрать один из следующих режимов:

4․1 Общая система налогообложения (НДФЛ 13 %/30 %)

Применяется, если арендатор – физическое лицо, либо если арендодатель предпочитает самостоятельно рассчитывать и уплачивать налог․
Требуется подача декларации 3‑НДФЛ до 30 апреля года, следующего за отчётным налоговым периодом․

4․2 Налог на профессиональный доход (самозанятые)

С 2023 года физические лица, сдающие в аренду жилую площадь, могут зарегистрироваться как самозанятые (приложение «Мой налог»)․

• Ставка налога – 4 % от дохода, если получатель (арендатор) – физическое лицо; 6 % – если получатель – юридическое лицо;
• Отчётность упрощённая – налог рассчитывается автоматически в приложении;
• Нет необходимости подавать декларацию 3‑НДФЛ․

4․3 Патентная система налогообложения (для ИП)

Если арендодатель оформлен как индивидуальный предприниматель, он может приобрести патент на «аренду жилых помещений»․
Налог уплачивается сразу (или частями) за период действия патента, а в расчёте учитывается фиксированная сумма, установленная
региональными властями․

4․4 Налог на доходы (НПД) – 4 % при сдаче в аренду юридическому лицу

С 2024 года граждане, сдающие жильё юридическим лицам, могут воспользоваться упрощённым режимом НПД (ставка 4 %)․ В этом
случае арендатор уже не является налоговым агентом, а арендодатель уплачивает налог самостоятельно․

Порядок расчёта и уплаты НДФЛ

Если арендодатель обязуется самостоятельно исчислять НДФЛ (например, арендатор – физическое лицо), порядок выглядит так:

1. Определить налоговую базу – фактическую арендную плату за отчётный период;
2. Применить ставку 13 % (резиденты) или 30 % (нерезиденты);
3. Уплатить налог в бюджет не позднее 15‑го числа месяца, следующего за месяцем получения дохода;
4. Подать декларацию 3‑НДФЛ до 30 апреля года, следующего за налоговым периодом, и приложить копию договора аренды․

Сроки и формы отчётности

Как законно уменьшить налоговую нагрузку?

Существует несколько легальных способов оптимизировать налоги при сдаче жилья в аренду:

• Регистрация в качестве самозанятого – ставка 4 % (при аренде юридическому лицу) или 6 % (при аренде физическому лицу)․ Никакой декларации не требуется․
• Применение налогового вычета на расходы (при общей системе): можно учитывать расходы на ремонт, коммунальные услуги (если они включены в арендную плату), страховые премии․ Вычет уменьшает налоговую базу․
• Выбор упрощённого режима (НПД 4 %) – доступен, если арендодатель не превышает порог дохода 2,4 млн рублей в год․
• Оформление патентной системы – фиксированная сумма налога, часто ниже 13 % от реального дохода․
• Сдача в аренду на долгосрочный договор (не менее 12 месяцев) – упрощает учёт и позволяет фиксировать доход в одном налоговом периоде․

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

8․1 Кто является налоговым агентом, если арендодатель – физическое лицо, а арендатор – ООО?

Юридическое лицо‑арендатор обязано удержать НДФЛ (13 %/30 %) из арендной платы и перечислить его в бюджет․ Физическое лицо‑арендодатель
получает справку 2‑НДФЛ и не обязан подавать декларацию 3‑НДФЛ по этим доходам․

8․2 Нужно ли платить налог, если арендная плата указана «без НДФЛ» в договоре?

Независимо от формулировок в договоре, налоговое законодательство предписывает удержание и уплату НДФЛ․ Если арендатор – юридическое
лицо, он всё равно обязан выполнить функцию налогового агента․

8․3 Можно ли платить налог разово за весь год?

Да․ При самостоятельной уплате налога (общая система) арендодатель может уплатить всю сумму НДФЛ единовременно до 15 июля
(с учётом того, что декларация подана до 30 апреля)․ При этом в декларации указывается сумма, уплаченная в течение года․

8․4 Что происходит, если арендодатель не уплатит налог?

ФНС может начислить штраф в размере 20 % от неуплаченного налога (п․ 12 ст․ 119 НК РФ) и дополнительно 30 % за просрочку
уплаты․ Кроме того, может быть наложен арест на имущество и ограничен выезд за границу․

8․5 Нужно ли платить налог, если арендодатель сдаёт жильё в аренду иностранным гражданам?

Да․ Для нерезидентов ставка НДФЛ составляет 30 % от полученного дохода․ Удержание осуществляет налоговый агент (арендатор‑юридическое лицо) или сам арендодатель, если арендатор – физическое лицо․

Договор аренды жилья подлежит налогообложению, но порядок уплаты налогов зависит от того, кто является арендатором:

• Если арендатор – юридическое лицо, оно выступает налоговым агентом, удерживает и перечисляет НДФЛ․
• Если арендатор – физическое лицо, налог уплачивает сам арендодатель: либо по общей системе (13 %/30 %), либо через упрощённые
  режимы (самозанятые, НПД, патент)․

Выбор оптимального режима налогообложения позволяет законно снизить налоговую нагрузку и избежать штрафных санкций․ Важно
своевременно заключать договор, регистрировать его в налоговых органах (если требуется), подавать декларацию и уплачивать налог
в установленные сроки․

Если у вас остались вопросы по конкретной ситуации, рекомендуется проконсультироваться с бухгалтером или налоговым консультантом,
чтобы подобрать оптимальный вариант налогообложения и правильно оформить все документы․

Информация актуальна на 19 апреля 2026 года․ Ссылки на нормативные акты и практические рекомендации взяты из открытых источников
(ФНС России, официальные разъяснения, аналитические публикации)․