Дарение недвижимости — это не только трогательный жест, но и юридически значимая сделка, которая может повлечь налоговые последствия.
В 2026 году правила в этой сфере претерпели ряд изменений: часть льгот расширилась, а часть нюансов стала ещё более важной для участников сделки.
Ниже — полная инструкция о том, когда налог платить не нужно, а в каких случаях придётся отдать 13 % от кадастровой стоимости.

Кого закон считает «близкими родственниками»

Семейный кодекс РФ однозначно перечисляет, кто относится к категории «близких родственников»:

• супруг(а);
• родители (включая усыновителей);
• дети (включая усыновлённых);
• бабушка и дедушка;
• внуки;
• полнородные и неполнородные (имеющие общего отца или мать) братья и сестры.

Только если даритель и одаряемый попадают под одну из этих категорий, освобождение от НДФЛ гарантировано (ст. 217 НК РФ).

Освобождение от уплаты НДФЛ: главное правило 2026 года

С 01 января 2026 года вступил в силу федеральный закон № 533-ФЗ, который закрепил:

• Полное освобождение от НДФЛ при дарении любой недвижимости между членами семьи и близкими родственниками.
• Обязанность по-прежнему остаётся у дарителя подать 3-НДФЛ, но строка «налог к уплате» будет нулевой.

Если даритель и одаряемый НЕ близкие родственники

В этом случае:

• одаряемый обязан заплатить НДФЛ 13 % (или 15 % для резидентов с доходом свыше 5 млн руб. за год) от кадастровой стоимости объекта;
• срок декларирования — до 30 апреля года, следующего за годом дарения;
• срок уплаты — до 15 июля того же года.

Пример: В 2025 году друг подарил квартиру Павлу. Налог в 2026 году Павел уже заплатил. Если он решит продать квартиру раньше, чем через 5 лет,
придётся заплатить НДФЛ ещё раз за доход от продажи.

Дополнительные льготы 2026 года

50 % скидка на нотариальное удостоверение

Подписанный президентом РФ закон устанавливает 50 % скидку на государственную пошлину за нотариальное удостоверение дарственной,
если сделка заключается между близкими родственниками (пп. 2.1 ст. 333.25 НК РФ).
Это касается любой недвижимости: квартиры, дома, земельного участка.

Нулевая ставка при наследовании и дарении

Закон № 533-ФЗ также отменил налог на наследование и дара для близких родственников с обратной силой — с 1 января 2025 года.
Если вы уже заплатили НДФЛ за 2025 год, подайте заявление в ИФНС на возврат.

Пошаговая инструкция для участников сделки

1. Подготовить документы: паспорта, свидетельство о праве собственности, кадастровый паспорт, технический план, справка об отсутствии долгов по ЖКХ.
2. Подтвердить родство: свидетельство о рождении, свидетельство о браке, решение суда об усыновлении.
3. Заключить договор дарения у нотариуса (обязательно для недвижимости).
4. Зарегистрировать переход права в Росреестре (МФЦ).
5. Сдать 3-НДФЛ (если родство не подтверждено или есть риск, что ИФНС запросит пояснения).

Частые ошибки и как их избежать

• Ошибка 1: Считать двоюродных братьев «близкими».
  
  Решение: они не входят в перечень ст. 14 СК РФ — налог платится.
• Ошибка 2: Не подавать декларацию, думая, что льгота «автоматическая».
  
  Решение: даже при нулевой ставке лучше подать «нулёвку» и приложить документы о родстве.
• Ошибка 3: Дарить через «короткую» дарственную без нотариуса.
  
  Решение: для недвижимости только нотариальная форма, иначе сделка будет признана ничтожной.

Где уточнять и что делать, если спор

• ФНС России: официальный сайт nalog.gov.ru, личный кабинет «Налоги ФЛ» или мобильное приложение «ФНС».
• Горячая линия: ###-###-####.
• Судебная практика: при споре о степени родства подаётся иск в районный суд по месту регистрации одаряемого.

В 2026 году между близкими родственниками дарение недвижимости полностью освобождено от НДФЛ.
Главное, грамотно подтвердить родство и воспользоваться новой 50 % скидкой на нотариальное удостоверение.
Во всех остальных случаях одаряемый заплатит 13 % от кадастровой стоимости.
Подготовьте документы заранее, проверьте кадастровую стоимость на публичной кадастровой карте
и при необходимости проконсультируйтесь с нотариусом или налоговым юристом.