Дата актуализации: 19 апреля 2026 г․

Все сделки с землёй, все споры о границах и разрешённом использовании, любые меры государственного контроля в сфере земельных ресуров опираются на одну фундаментальную категорию — объекты земельных правоотношений․ Неверное или расплывчатое определение объекта влечёт за собой невозможность государственной регистрации, кадастровых ошибок, судебные иски и даже утрату права собственности․

Земельный кодекс Российской Федерации (далее — ЗК РФ) в статье 6 прямо перечисляет, что именно признаёт объектами земельных правоотношений․ Ниже — разбор каждого элемента статьи с учётом последних изменений и позиции Конституционного Суда РФ․

Что говорит сама статья 6 ЗК РФ

Дословный текст п․ 1

• земля как природный объект и природный ресурс;
• земельные участки;
• части земельных участков․

Пункт 2 статьи утратил силу ещё в 2008 году (Федеральный закон № 141-ФЗ), но продолжает «путешествовать» по старым публикациям․

Что изменилось в 2024 году

Постановлением Конституционного Суда РФ от 11 июня 2024 г․ № 29-П часть пункта 3 статьи 6 ЗК РФ признана не соответствующей Конституции РФ в той мере, в какой она неясно определяет порядок предоставления земельных участков собственникам подземных гаражей и гаражных комплексов․ Это значит, что до внесения законодателем точных поправок правоприменитель должен исходить из принципов разумности и равенства участников гражданского оборота․

Подробный разбор каждого объекта

Земля как природный объект и природный ресурс

Признаки

• существует независимо от человеческой деятельности;
• не может быть уничтожена;
• исчерпаема функционально, но не физически;
• всегда ограничена в пространстве․

Функции земли

1. Производственная — почва как средство в сельском и лесном хозяйстве․
2. Пространственная — территориальный базис для размещения объектов․
3. Экологическая — поддержание биосферного равновесия․

Земельный участок

Гражданско-правовое определение

«Земельный участок — это недвижимая вещь, представляющая собой часть земной поверхности, индивидуально определённая границами, площадью, местоположением и кадастровым номером» (ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст․ 1)․

Элементы индивидуализации

Искусственные земельные участки

Федеральный закон от № 171-ФЗ разрешил формировать участки путём насыпи грунта на водных объектах (например, строительство портов или гидротехнических сооружений)․ Для таких участков действует особый порядок формирования и государственной регистрации․

Части земельных участков

Когда «часть» становится самостоятельным объектом

• Сервитуты — право ограниченного пользования чужим участком (проезд, прокладка коммуникаций)․
• Охранные и защитные зоны — например, 30-метровая придорожная полоса вдоль федеральных трасс․
• Раздел права собственности — когда доли оформляются как самостоятельные объекты․

Проблема «неоформленных» частей

Если часть участка фактически используется, но не выделена в ЕГРН, она не может быть объектом самостоятельной сделки (купля-продажа, аренда, залог)․

Дополнительные объекты, вытекающие из практики

Хотя сама статья 6 их прямо не называет, суды и кадастровые органы признают объектами:

• Категории земель (сельхоз, поселений, защитных лесов и т․д․)․ Границы категорий не картографируются полностью, что часто становится ядром спора․
• Территориальные зоны (терзоны) — единый правовой режим по виду разрешённого использования (ВРИ)․
• Зоны с особыми условиями использования (ЗОУИ) — санитарно-защитные зоны, зоны затопления, охранные зоны объектов культурного наследия․

Процесс образования (формирования) земельных участков

Общие способы

1. Раздел/объединение/перераспределение уже существующих участков․
2. Выдел из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности․
3. Создание искусственных участков (п․ 1․1 ст․ 11․3 ЗК РФ)․

Этапы образования

1. Подготовка схемы расположения земельного участка (СРЗУ)․
2. Получение акта согласования с заинтересованными лицами․
3. Государственное землеустроительство (межевание)․
4. Внесение сведений в ЕГРН (кадастровый учёт + регистрация права)․

Ответы на частые вопросы собственников и юристов

Вопрос 1: «Входит ли подземная часть в состав земельного участка?»

Ответ: Да, но с ограничениями․ По вертикали участок распространяется «на необходимую глубину», однако полезные ископаемые и подземные воды в большинстве случаев находятся в государственной собственности (ст․ 41 ЗК РФ)․

Возможность 2: «Можно ли продать только 1/2 доли земельного участка, без выдела в натуре?»

Ответ: Да, но покупатель получит долю в праве, а не самостоятельный объект․ Выдел в натуре требует межевания и формирования нового кадастрового номера․

Вопрос 3: «Что будет, если границы участка не внесены в ЕГРН?»

Ответ: Участок считается сформированным de facto, но не de jure․ Любые сделки с ним невозможны, а при споре суд откажет в иске из-за отсутствия надлежащего объекта․

Практические рекомендации

• Перед покупкой проверяйте кадастровый паспорт, выписку ЕГРН и схему границ․
• При строительстве гаражей/подземных комплексов отдельно закрепите в договоре порядок получения земельного участка под объектом во избежание рисков после решения КС РФ № 29-П․
• Если участок образуется «с нуля» — заранее согласуйте СРЗУ с органами местного самоуправления, чтобы избежать отказа на этапе регистрации․

Объекты земельных правоотношений, перечисленные в статье 6 ЗК РФ, — это не просто пункт закона, а ключ к любому земельному спору․ Правильное определение объекта позволяет:

• обезопасить сделку;
• минимизировать налоговые риски;
• добиться положительного судебного решения․

Следите за обновлениями: в 2026–2027 гг․ ожидается крупная реформа категорий земель и введение электронного межевания «одним кликом» через Госуслуги․

ООО «ЮрЛэнд», 2026 г․
Перепечатка разрешена с обязательной гиперссылкой на первоисточник․