Основное правило, которое нужно запомнить, очень простое: для налоговых органов плательщиком налога является именно собственник жилья, даже если фактически квартирой распоряжается доверенное лицо. Доверенность лишь наделяет представителя правом подписывать договоры и получать платежи, но доход в глазах закона возникает у собственника. При этом нюансов несколько: всё зависит от того, кто именно получает деньги на свой счёт, оформлен ли статус самозанятого и что написано в самой доверенности.
Как работает доверенность на аренду
Генеральная доверенность даёт возможность жене, родственнику или любому третьему лицу:
- сдавать квартиру от имени собственника;
- заключать договоры найма;
- получать арендную плату.
Однако стороной договора аренды всё равно остаётся собственник, а доверенное лицо лишь подписывает документы (письмо Минфина РФ от № 03-04-06/6158).
Кто признаётся получателем дохода
Налоговый кодекс РФ исходит из фактического получения дохода. Поэтому:
- Если деньги поступают на счёт собственника, то налоговый агент (арендатор) удерживает НДФЛ при каждом платеже и перечисляет его в бюджет за собственника.
- Если доверенное лицо получает деньги на свою карту, а затем передаёт их собственнику, то оно выступает «промежуточным» получателем. В таком случае налоговики могут посчитать, что доход возник у доверенного лица и потребовать от него уплаты НДФЛ или налога на профессиональный доход (НПД).
Как избежать двойного налогообложения
Чтобы не платить налог дважды:
- в доверенности пропишите, что деньги от аренды поступают на счёт собственника;
- в договоре аренды укажите реквизиты собственника и уточните, что платёж зачисляется именно ему;
- если доверенное лицо всё-таки получает средства, оформите между ним и собственником акт передачи денежных средств или банковский перевод «обратно» — документ подтвердит, что деньги не являются доходом представителя.
Самозанятый собственник и доверенность
Если собственник зарегистрирован как самозанятый:
- налог на профессиональный доход (4 % или 6 %) уплачивает он сам через приложение «Мой налог»;
- доверенное лицо не становится плательщиком налога, даже если деньги приходят на его счёт — достаточно подтвердить, что средства затем перечислены собственнику.
Практическая схема без рисков
- Собственник оформляет генеральную доверенность с указанием: «Право получать арендную плату на личный счёт доверенного лица с обязательством последнего перечислить средства собственнику в течение 1 рабочего дня».
- Арендатор подписывает договор с собственником, но платит на расчётный счёт или карту доверенного лица (дополнительным приложением к договору).
- Доверенное лицо ежемесячно перечисляет деньги собственнику и хранит платёжные поручения.
- Собственник уплачивает НДФЛ 13 % (или НПД 4–6 %) от всей суммы, указанной в договоре.
Краткий чек-лист для собственника
✓ Проверьте текст доверенности: в ней должно быть прямо прописано, кто получает доход.
✓ Убедитесь, что у арендатора есть ваши ИНН и реквизиты для перечисления налога.
✓ Сформируйте в «Личном кабинете налогоплательщика» 3-НДФЛ либо зарегистрируйтесь как самозанятый.
✓ Храните договоры и акты приёма-передачи денег не менее 4 лет.
Ни форма доверенности, ни то, кто фактически подписывает договор, не меняет налоговый статус получателя дохода. Если документы оформлены правильно, налог платит собственник. Все остальные варианты требуют дополнительных соглашений и строгого документооборота, чтобы избежать споров с ФНС.