Когда мы говорим о городской инфраструктуре, в подавляющем большинстве случаев всплывают образы жилых многоэтажек, парков и дворов. Однако за комфортом мегаполиса стоит огромный «скелет» из объектов нежилого фонда. Это здания, помещения и сооружения, которые не предназначены для постоянного проживания людей, но без них невозможно ни транспортное сообщение, ни торговля, ни здравоохранение.
Что считается объектом нежилого фонда?
В российском законодательстве (в т.ч. в Законе г. Москвы № 35 от «О мониторинге особых объектов нежилого фонда») чётко прописано: к нежилому фонду относятся объекты, функционально используемые исключительно для хозяйственной, производственной, социальной или иной общественной деятельности.
- Торговые здания – магазины, рынки, торговые центры.
- Офисные центры, включая коворкинги и головные офисы компаний.
- Производственные здания – цеха, склады, лаборатории.
- Объекты транспортной инфраструктуры – вокзалы, гаражи, парковки, автозаправки.
- Объекты социального назначения – больницы, поликлиники, школы, детсады, спорткомплексы.
- Прочие специализированные сооружения – котельные, насосные станции, ангары, антресоли под складские нужды.
Классификация по форме собственности
Разделять объекты нежилого фонда можно и по принадлежности:
- Муниципальные – находятся в собственности города (например, московские постановления № 196-ПП, № 501-ПП, № 814-ПП регулируют их реновацию и арендные ставки).
- Государственные – федеральные или региональные.
- Частные – принадлежат юрлицам или гражданам.
- Смешанные формы – государственно-частное партнёрство (ГЧП), аренда с выкупом и т. д.
Как происходит управление и мониторинг
С 2004 по 2006 год Москва провела масштабную реновацию нежилого фонда (постановление № 196-ПП с последующими редакциями). Аналогичные процессы запущены в Санкт-Петербурге: только в апреле–мае 2025 года ККИ (Комитет по контролю за имуществом) вернул в оборот 39 ранее незаконно занятых объектов, а за 2024–2026 гг. вовлечено свыше 90 помещений.
Аукционы и арендные ставки
В Москве для муниципальных объектов действует коэффициент-дефлятор, который ежегодно пересматривается. Средняя стартовая ставка на аукционах в Петербурге по итогам первой половины 2025 года составила 7,4 тыс. руб./кв.м в год. Это вдвое ниже рыночной, что стимулирует малый и средний бизнес.
Примеры «второй жизни» нежилых объектов
- Цветочные магазины превращались в коворкинги.
- Бывшие барбер-шопы и мини-гостиницы – в спортивные секции и аптеки.
- Складские антресоли – в креативные студии и мастерские.
Почему это важно городу и бизнесу?
| Город | Бизнес/инвестор |
|---|---|
| Поступления в бюджет от аренды и налогов | Доступные стартовые площади для малого бизнеса |
| Рост занятости | Стабильные условия аренды (3–5–10 лет) |
| Улучшение внешнего вида кварталов | Возможность выкупа помещения после аренды |
Готов ли рынок к новым вызовам?
Тренды 2025–2026 годов показывают, что города стремятся:
- Цифровизировать учёт объектов (электронные паспорта зданий).
- Встраивать ESG-стандарты – энергоэффективность, «зелёные» крыши.
- Повышать гибкость условий – коворкинги вместо долгосрочных договоров.
Как арендовать или выкупить объект нежилого фонда: пошаговый алгоритм
Шаг 1. Определить потребности (площадь, инженерия, местоположение).
Шаг 2. Изучить реестры муниципального имущества (например, сайт «Московское имущество» или петербургский «ККИ»).
Шаг 3. Подать заявку на аукцион (фиксируется начальная цена с учетом дефлятора).
Шаг 4. Заключить договор аренды (обычно 3–5 лет с правом выкупа).
Шаг 5. Регулярно подавать отчётность (в Москве – через «Мосреестр», в СПб – через ГАУ «ККИ»).
Объекты нежилого фонда – это экономический костяк любого города. Их грамотное управление (от мониторинга до реновации и аукционов) обеспечивает поступления в бюджет, рабочие места и комфортную среду для жителей. А для предпринимателей это – возможность начать или масштабировать бизнес при поддержке муниципальной и государственной политики.
Дата актуализации: 20 апреля 2026 года, 06:45 мск.