Что такое ОНС и почему они важны

Объект незавершённого строительства (ОНС) — это любое здание или сооружение, фактически существующее на земельном участке, но не принятое в эксплуатацию и не зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). До 1 января 2026 года правовой статус ОНС оставался «подвешенным»: объект мог числиться на балансе застройщика десятилетиями, не являясь полноценной недвижимостью. С 1 января 2026 года вступает в силу закон Республики Крым, который кардинально меняет подход к таким объектам.

Новые правила с 1 января 2026 года

Согласно принятому в Государственном совете Республики Крым закону, с 1 января 2026 года:

• Каждый ОНС подлежит обязательной государственной кадастровой регистрации до завершения строительства;
• После регистрации объект получает собственный кадастровый номер и признаётся недвижимым имуществом;
• Застройщик обязан в течение 6 месяцев подать декларацию о характеристиках ОНС, иначе объект перейдёт в собственность муниципалитета.

Статистика по Республике Крым

По данным ТАСС от 27 марта 2026 года, на территории Крыма свыше 5 200 объектов незавершённого строительства. Наибольшая концентрация приходится на:

1. Большую Ялту (≈ 1 100 объектов);
2. Симферополь и пригороды (≈ 950 объектов);
3. Алуштинский регион (≈ 600 объектов).

Практический кейс: 20-летний объект на балансе учреждения

В одном из крымских муниципальных учреждений более 20 лет числится отдельно стоящее здание площадью 2 400 м², возведённое на 65 %. До 2026 года оно не имело кадастрового номера, не облагалось налогом и не могло быть продано. Согласно новому закону:

• Учреждение должно подать заявление в Росреестр до 1 июля 2026 года;
• После регистрации объект станет полноценной недвижимостью и может быть:
  • введён в эксплуатацию;
  • передан в аренду;
  • продан с аукциона.

Пошаговый алгоритм действий собственника ОНС

Чтобы «оформить» объект незавершённого строительства в 2026 году, необходимо:

1. Подготовить технический план (заключается договор с кадастровым инженером);
2. Сформировать декларацию о характеристиках объекта;
3. Подать заявление в МФЦ или через портал «Госуслуги»;
4. Оплатить госпошлину в размере 1 500 ₽ (в 2026 году);
5. Получить выписку из ЕГРН с кадастровым номером.

Риски и возможности для инвестора

Риски:

• Если застройщик не успеет подать документы за 6 месяцев, муниципалитет получит право выкупа объекта по остаточной балансовой стоимости;
• Неоформленные ОНС не могут быть заложены в банке.

Возможности:

• Инвестор может приобрести ОНС на аукционе, достроить и продать по рыночной цене;
• ОНС в курортных зонах Крыма удешевляются в среднем на 30–40 % по сравнению с готовой недвижимостью.

С 1 января 2026 года Республика Крым становится пилотным регионом, где любой объект незавершённого строительства официально признаётся недвижимым имуществом. Это открывает дорогу инвесторам, очищает рынок от «замороженных» активов и повышает доходность муниципальных бюджетов. Собственникам ОНС остаётся меньше года, чтобы легализовать свои объекты и избежать принудительного изъятия.