Статус: актуально на .
Каждый год десятки тысяч россиян сталкиваются с ситуацией, когда дом, квартира, земельный участок или даже гараж фактически принадлежат им, но в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) сведений о праве собственности нет. В итоге объект «не виден» ни в личном кабинете «Госуслуг», ни в сервисах Росреестра, ни в ипотечных и налоговых базах. Разбираемся, почему так происходит и как закрыть вопрос навсегда.
Почему право не зарегистрировано: ключевые причины
- Наследство после 1998 года, где наследователи не подали заявление о принятии наследства в Росреестр.
- ДКП/договор долевого участия, подписанный до 2017 года, когда переход права регистрировался через «старый» БТИ, а не через Росреестр.
- Самовольная постройка, возведённая без разрешений, но соответствующая требованиям ПЗЗ (правил землепользования и застройки).
- Объекты на землях, закреплённых на праве оперативного управления (школы, гаражные кооперативы, ДНТ), где учреждение до сих пор не оформило право собственности.
- Отсутствие межевания земельного участка: без точных границ регистрация права невозможна.
Что это значит на практике
Проблемы владельца
- Невозможность продать, подарить или заложить объект.
- Отказ в вычете НДФЛ при покупке (ФНС требует выписку из ЕГРН).
- Риск признания имущества «бесхозным» и последующего изъятия в пользу муниципалитета через суд.
- Отсутствие в личном кабинете на «Госуслугах» и, как следствие, невозможность подать онлайн-заявления на капремонт, газификацию и т.д.
Примеры из регионов
Оренбургская область. По данным Управления Росреестра, к концу 2025 года свыше 14 % объектов индивидуального жилищного строительства числились без зарегистрированных прав. Львиная доля, это самовольные постройки, возведённые до 2018 года.
Новые возможности 2026 года
Сниженные госпошлины
С 31 июля 2025 года вступил в силу федеральный закон, который снизил госпошлину за регистрацию права собственности на жилые дома и квартиры до 1 000 руб. для физлиц (ранее 2 000 руб.). Для ИП и юрлиц — 4 000 руб. вместо 15 000 руб.
Автоматизированные решения
SmartDeal (Циан) и Базис Недвижимость запустили сервис «Оцифровка старых прав». Он включает:
- Заказ межевания и кадастрового инженера в 1 клик;
- Автоматическую проверку документов на предмет соответствия текущим ПЗЗ;
- Онлайн-подачу заявления в Росреестр с QR-кодом для отслеживания статуса;
- Электронную выписку из ЕГРН прямо в личный кабинет на «Госуслугах».
Пошаговая инструкция для владельца незарегистрированного объекта
Шаг 1. Проверьте кадастровый паспорт и выписку ЕГРН на публичной кадастровой карте. Если объект отсутствует — закажите технический план и межевание.
Шаг 2. Подготовьте правоустанавливающие документы:
- ДКП, свидетельство о наследстве, судебное решение, акт приёма-передачи;
- Справку из БТИ (если документы оформлялись до 2017 года);
- Разрешение на ввод в эксплуатацию (для самовольной постройки после узаконивания).
Шаг 3. Подайте заявление в МФЦ или через электронную подпись на сайте Росреестра. С 2026 года доступна услуга «Одного окна» с одновременной оплатой госпошлины, кадастровых работ и нотариата.
Шаг 4. Получите электронную выписку из ЕГРН (обычно 3–7 рабочих дней). Проверьте корректность данных: площадь, кадастровый номер, собственник(-и).
Что делать, если объект самовольный
- Узаконение. Подайте заявление в комиссию при муниципалитете о признании объекта самовольной постройкой, но подлежащим сохранению. Потребуется:
- Эскиз и техпаспорт;
- Согласование с МЧС и Роспотребнадзором;
- Согласие соседей при необходимости.
- Регистрация. После положительного решения комиссии получите разрешение на ввод, оплатите госпошлину и подайте документы в Росреестр.
Незарегистрированное право, не приговор. С 2026 года процедура стала дешевле, быстрее и доступнее онлайн. Главное, не откладывать: раньше вы внесёте объект в ЕГРН, раньше сможете распоряжаться имуществом полноценно и защитите себя от рисков изъятия.
Подсказка: начните с бесплатной проверки объекта на rosreestr.gov.ru и приложите полученные данные к заявлению в МФЦ — это сэкономит время и деньги.