Термин «объекты недвижимости, находящиеся в пользовании» (далее – недвижимость в пользовании) часто встречается в юридических, бухгалтерских и экономических документах. Он охватывает широкий спектр правовых и фактических отношений, когда объект недвижимости (земля, здание, сооружение, помещение) используется лицом, не являющимся его собственником.

Сущность понятия

Наличие права собственности на объект недвижимости не обязательно для его эксплуатации. Пользование может осуществляться на основании:

• договоров аренды (долгосрочная или краткосрочная аренда);
• договоров найма (коммерческий найм, аренда с правом выкупа);
• прав пользования (право ограниченного пользования, право постоянного пользования);
• сервитутов (право прохода, проезда, установки коммуникаций);
• субсидированных или государственных программ (например, предоставление жилья в пользование социальным объектам).

Правовые основы

В российском законодательстве понятие «недвижимость в пользовании» регулируется несколькими актами:

1. Гражданским кодексом РФ (глава 30 «Аренда», глава 31 «Найм»).
2. Законодательством о собственности (ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
3. Налоговым кодексом РФ (определение налоговой базы по налогу на имущество).
4. Региональными нормативными актами, регулирующими особенности аренды жилых и нежилых помещений.

Классификация объектов в пользовании

Для удобства учета и правового регулирования недвижимость в пользовании делится на несколько категорий:

Жилая недвижимость в пользовании

Квартиры, дома, комнаты, предоставленные в аренду или по договору найма. Важные нюансы:

• Субсидированное жильё (например, «социальное жильё»).
• Семейные договоры (субаренда, совместное пользование).

Коммерческая недвижимость в пользовании

Офисные помещения, торговые площади, складские комплексы, производственные здания. Основные формы:

• Аренда с правом субаренды.
• Лизинг недвижимости (в т.ч. финансовый лизинг).
• Аренда с правом выкупа (опцион на покупку).

Земельные участки в пользовании

Сюда относятся:

• Договоры аренды земли (сельскохозяйственная, промышленная, под строительство).
• Сервитуты (право прохода, установки коммуникаций).
• Право постоянного (бессрочного) пользования, предоставляемое государством.

Бухгалтерский учет недвижимости в пользовании

Для организаций, использующих объекты недвижимости в пользовании, важны два основных аспекта:

Признание арендных обязательств

Согласно МСФО (IFRS 16) и РСБУ (ПБУ 16/2011) аренда учитывается как финансовый лизинг, если:

• Срок аренды покрывает большую часть экономического срока использования актива.
• Арендные платежи составляют значительную часть стоимости актива.

В таком случае арендатор фиксирует «право пользования объектом» (актив) и обязательство по арендным платежам (пассив) на балансе.

Расходы по аренде

Если арендные отношения не подпадают под критерии финансового лизинга, арендные платежи учитываются как операционные расходы в период их фактического возникновения.

Налогообложение недвижимости в пользовании

Налоговые последствия зависят от типа объекта и формы пользования:

• Налог на имущество физических лиц (НиФЛ) – обязателен, если арендатор является собственником (право постоянного пользования). В случае обычной аренды налог уплачивает собственник.
• Налог на прибыль организаций (НПОО) – арендные платежи учитываются как расход, уменьшающий налогооблагаемую базу.
• Налог на добавленную стоимость (НДС) – облагает арендные платежи, если арендодатель является плательщиком НДС.

Примеры практического применения

Пример для малого бизнеса

Магазин «ЭкоТорг» арендует торговую площадь площадью 150 м² в ТЦ «Светлый». Договор аренды сроком 5 лет, арендная плата – 150 000 ₽ в месяц.

• Согласно ПБУ 16/2011, такой договор считается финансовым лизингом (срок > 50 % экономического срока).
• На балансе компании отражается актив «Право пользования помещением» (стоимость – 9 000 000 ₽) и обязательство по арендным платежам.
• В отчете о прибылях и убытках учитываются амортизационные отчисления и проценты по обязательству.

Пример для жилищного фонда

Городской жилищный фонд предоставляет в пользование семьям квартиры в рамках программы «Социальное жилье». Договоры заключаются на бессрочный срок с правом выкупа.

• Для фонда такие квартиры учитываются как «недвижимость в пользовании», но собственником остаётся фонд.
• Семьи‑пользователи не платят арендную плату, однако обязаны соблюдать условия эксплуатации.

Как правильно оформить право пользования

Для минимизации рисков и обеспечения юридической чистоты сделки рекомендуется:

1. Составить договор в письменной форме, указав:
   • предмет договора (точный адрес, площадь, кадастровый номер);
   • срок пользования (с указанием возможности продления);
   • размер и порядок оплаты (если предусмотрено);
   • права и обязанности сторон (техническое обслуживание, страхование, порядок расторжения).
2. Зарегистрировать договор аренды в Росреестре, если это требуется законодательством (например, аренда более 12 мес. для жилых помещений).
3. Убедиться в наличии всех необходимых согласований (коммунальные службы, ТСЖ, управляющая компания).
4. Вести бухгалтерский учет в соответствии с выбранным стандартом (МСФО или РСБУ).
5. Контролировать налоговые обязательства обеих сторон.

Объекты недвижимости, находящиеся в пользовании, представляют собой важный элемент современной экономики. Они позволяют эффективнее использовать ресурсы, привлекать инвестиции и решать социальные задачи (жильё, офисы, производственные площади). Понимание правовых, бухгалтерских и налоговых аспектов такого пользования необходимо как для собственников, так и для арендаторов.

При правильном оформлении и учете недвижимости в пользовании обе стороны получают юридическую защиту, а бизнес – возможность гибко управлять активами.

Дата публикации: