Краткое содержание: В статье рассматриваются правовые основы, новые требования и практические шаги, необходимые для того, чтобы земельный участок мог стать объектом аренды. Особое внимание уделяется роли государственного кадастрового учета (ГКУ) и его взаимосвязи с регистрацией договоров аренды в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Почему государственный кадастровый учет обязателен?

Согласно Федеральному закону № 218‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», любой объект недвижимости, становящийся предметом гражданско‑правовых сделок (в т.ч. аренды), должен быть включён в ЕГРН. Без кадастрового номера невозможно:

• Оформить договор аренды в порядке государственной регистрации;
• Получить юридическое подтверждение прав арендатора;
• Осуществлять сделки с недвижимостью через электронные сервисы (e‑gosuslugi, портал mos.ru и т.п.).

Нарушение этого требования приводит к тому, что договор аренды регистрируется как обременение объекта, а не как полноценный договор аренды, что ограничивает права арендатора (см. статья 44 ФЗ).

Нормативно‑правовая база

Основные законы

1. ФЗ 218‑ФЗ от  г. – регламентирует порядок государственной регистрации недвижимости, в т.ч. требований к кадастровому учёту.
2. ФЗ 171‑ФЗ от  г. – определяет случаи предоставления земельных участков в аренду без проведения торгов.
3. Статья 22 и статья 39.8 Земельного кодекса РФ. – устанавливают порядок аренды земельных участков, включая требования к кадастровому учёту.
4. Статья 44 ФЗ 218‑ФЗ. – описывает особенности регистрации договоров аренды части объекта недвижимости.

Новшества 2024‑2026 гг.

С 2024 года в запись о сделке в ЕГРН добавляются сведения о «доле общей площади жилых и (или) нежилых помещений», которые арендатор обязуется передать в единому институту развития после ввода объекта в эксплуатацию. Это фиксирует обязательства по передаче части площади в публичный фонд.

Пошаговый порядок получения кадастрового учета и оформления аренды

Подготовительный этап

• Определение целей использования. Укажите в заявлении, будет ли участок использоваться под ИЖС, сельскохозяйственное производство, садоводство и т.д.
• Выбор участка. При работе с государственными и муниципальными объектами рекомендуется привлекать кадастрового инженера, который знает особенности конкретного района (см. Домклик).
• Сбор исходных документов. Технический план, межевой план, документ, подтверждающий право на землю (заявление, договор купли‑продажи и т.п.).

Осуществление кадастрового учета

1. Заполнить электронное заявление на портале mos.ru (или в личном кабинете Росреестра). В заявке необходимо указать кадастровый номер (если он уже присвоен) или приложить техническую документацию.
2. Оплатить государственную пошлину за кадастровый учет (размер зависит от площади и категории земли).
3. Организовать полевые работы – измерения, съемка, проверка границ. Их проводит лицензированный кадастровый инженер.
4. После завершения работ получить выписку из ЕГРН с присвоенным кадастровым номером и сведениями о типе использования.

Оформление договора аренды

1. Подготовить договор аренды в соответствии с требованиями статьи 22 и 39.8 ЗК РФ. В договоре следует указать:
   • Кадастровый номер участка;
   • Площадь и границы;
   • Срок аренды (краткосрочный – 3‑5 лет, долгосрочный – до 49 лет);
   • Обязанности арендатора по передаче доли общей площади в публичный фонд (если применимо);
   • Условия досрочного расторжения.
2. Подать заявление о регистрации договора аренды в Росреестр (можно онлайн через портал Госуслуг). При отсутствии кадастрового учета договор будет зарегистрирован как обременение, а не как аренда.
3. Оплатить регистрационный сбор (около 2 000 руб. за договор аренды части объекта).
4. Получить выписку о регистрации аренды. В ней будет указано, что объект полностью прошёл ГКУ.

Последствия аренды без кадастрового учета

Если в заявлении о регистрации аренды не представлен кадастровый план, то согласно пункту «Договор аренды на такие объекты регистрируется как обременение» (см. информация из 2021‑11‑23), возникают следующие риски:

• Ограниченные права арендатора – невозможность использовать объект в качестве залога;
• Сложности при последующей продаже или передаче прав;
• Увеличение налоговой нагрузки (недостаток официальных сведений приводит к оценке по рыночным ставкам).

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли арендовать часть здания без отдельного кадастрового номера?

Да, но только если эта часть уже учтена в ЕГРН как отдельный объект (например, отдельный этаж, помещение или машино‑место). В противном случае договор будет оформлен как обременение, а не как аренда (см. статья 44 ФЗ 218‑ФЗ).

Какие сроки регистрации кадастрового учета?

По нормативам, после подачи полного пакета документов кадастровый учет должен быть завершён в течение 30‑45 календарных дней. При наличии спорных границ срок может быть продлён до 90 дней.

Какие расходы следует учитывать?

Можно ли арендовать землю у государства без проведения торгов?

Да, в случаях, предусмотренных статьёй 39.6 ЗК РФ. Это происходит, когда участок предназначен для социально‑значимых проектов (жилищное строительство, сельское хозяйство и т.д.). При этом обязательным условием остаётся наличие кадастрового учёта.

Практические рекомендации

• Проверяйте статус участка в ЕГРН перед началом переговоров. Онлайн‑сервис «Публичная кадастровая карта» позволяет быстро узнать, есть ли кадастровый номер.
• Обращайтесь к лицензированным кадастровым инженерам, особенно если участок имеет сложную форму или находится в зоне многоконтурного землепользования.
• При аренде части здания убедитесь, что в ЕГРН указана доля общей площади, которую вы обязуетесь передать в публичный фонд – это требование новых нормативов 2024‑2026 гг.
• Сохраняйте все подтверждающие документы (акты измерений, протоколы согласования) – они могут потребоваться при споре в суде.

В современных условиях законодательство РФ делает государственный кадастровый учет обязательным условием для аренды земельных участков; Без него договор аренды будет зарегистрирован лишь как обременение, что существенно ограничивает права арендатора и усложняет дальнейшее распоряжение объектом.

Следовательно, любой желающий арендовать землю у государства, муниципалитета или частного собственника, должен:

1. Убедиться в наличии кадастрового номера;
2. Провести (или подтвердить) кадастровый учёт части объекта, если аренда касается только части земли или здания;
3. Оформить договор аренды в соответствии с требованиями ЗК РФ и ФЗ 218‑ФЗ;
4. Зарегистрировать договор в Росреестре.

Только при соблюдении всех этих пунктов арендатор получит полные юридические гарантии и сможет уверенно использовать объект в своих целях.

Дата последнего обновления: . Информация актуальна на 07:01:11 ().