Вопрос о том‚ когда объект недвижимости считается ранее учтенным‚ имеет решающее значение при регистрации прав‚ проведении сделок и решении арбитражных споров․ Ниже представлена подробная разбивка юридических критериев‚ установленных Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» (ФЗ № 218‑ФЗ) и сопутствующими нормативными актами․
Основные понятия
- Ранее учтённый объект недвижимости – объект‚ сведения о котором находятся в государственных реестрах (кадастр‚ реестр недвижимости) до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г; № 122‑ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»․
- Регистрация прав в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) обязательна лишь в случае перехода прав‚ их ограничения или обременения‚ если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ․
- Технический‚ государственный и кадастровый учёт – формы учета‚ подтверждающие факт существования и характеристик объекта до 2007 года (до ФЗ № 221‑ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»)․
Критерии‚ при которых объект считается ранее учтенным
- Наличие технического‚ государственного или кадастрового учёта до 24 июля 2007 г․
Если объект был включён в реестр в установленном законодательством порядке (например‚ в Государственный кадастр недвижимости)‚ он считается ранее учтенным‚ даже если в ЕГРН он пока не зарегистрирован․ - Регистрация прав в ЕГРН до 21 июля 1997 г․
Права‚ возникшие до этой даты‚ признаются юридически действительными независимо от их текущей регистрации‚ но их дальнейшее подтверждение возможно только по желанию владельца․ - Наличие условных (временных) номеров в ЕГРН․
Если права зарегистрированы в ЕГРН и объекту присвоен условный номер (по ФЗ № 122‑ФЗ)‚ такой объект также считается ранее учтенным․ - Документальное подтверждение факта учёта․
В случае отсутствия сведений в ЕГРН‚ но наличии:- актов технического учёта;
- решений органов местного самоуправления;
- документов‚ подтверждающих право (договоры‚ свидетельства о праве собственности‚ решения судов);
- межевых планов‚ технических планов‚ кадастровых карт․
Орган регистрации прав обязан в течение 5 рабочих дней включить такие сведения в реестр․
- Учет лесных и земельных участков․
Для лесных участков сведения о границах и учётных номерах в Государственном лесном реестре также признаются основанием для признания объекта ранее учтенным (см․ ФЗ № 248‑ФЗ‚ 2023 г․; ФЗ № 232‑ФЗ‚ 2024 г․)․
Процедура внесения сведений о ранее учтенном объекте в ЕГРН
Если объект признан ранее учтенным‚ но его сведения отсутствуют в ЕГРН‚ необходимо выполнить следующие шаги:
- Подготовить заявление о внесении сведений (может подать собственник‚ нотариус‚ уполномоченный орган)․
- Приложить документы‚ подтверждающие факт учёта:
- правоустанавливающий документ (договор‚ свидетельство‚ решение суда);
- технический план или межевой план (для зданий‚ сооружений‚ земельных участков);
- кадастровый паспорт‚ выписку из реестра земельного фонда;
- документы государственного (технического) учёта․
- Орган регистрации прав в течение 5 рабочих дней проверяет подлинность и полноту документов‚ запрашивает недостающие сведения у государственных органов (в течение 3 дней) и вносит запись в ЕГРН․
- После внесения выдается выписка из ЕГРН без дополнительной платы․
Ограничения и причины отказа
Орган регистрации прав может отказать во внесении сведений‚ если:
- Документы не соответствуют требованиям законодательства (не заверены‚ неверные формы)․
- Отсутствуют сведения‚ позволяющие квалифицировать объект как ранее учтенный (нет подтверждения площади‚ границ‚ характеристик)․
- Объект уже зарегистрирован в ЕГРН (дублирование)․
- Ответы государственных органов‚ запрошенных в рамках проверки‚ подтверждают отсутствие необходимых данных․
- Границы объекта пересекаются с другими объектами‚ муниципальными образованиями и т․п․‚ если иное не предусмотрено законом․
Практические примеры
Земельный участок‚ учтённый в 2005 г․
Участок был включён в Государственный кадастр в 2005 г․‚ но в ЕГРН его нет․ Владелец подаёт заявление о внесении сведений‚ прилагая кадастровый паспорт и межевой план․ Регистратор в течение 5 дней вносит запись‚ и участок считается ранее учтенным и теперь официально зарегистрирован в ЕГРН․
Здание‚ построенное в 1990 г․‚ но не зарегистрированное в ЕГРН․
Технический учёт проведён в 1992 г․‚ есть акт технического учета и проект здания․ Владелец вместе с нотариусом подаёт заявление‚ прикладывая технический план и правоустанавливающий документ (договор купли‑продажи 1991 г․)․ После проверки объект признаётся ранее учтенным и вносится в реестр․
Лесной участок‚ учтённый в Государственном лесном реестре‚ но без информации в ЕГРН․
Запрос подаётся исполнительным органом субъекта РФ․ На основании межевого плана и учётного номера в лесном реестре сведения о границах вносятся в ЕГРН (ФЗ № 248‑ФЗ‚ 2023 г․)․
Риски арбитражных споров
- Неучтённый объект может стать предметом спора о праве собственности‚ если одна из сторон утверждает‚ что объект был ранее учтен‚ а другая – нет․
- Отсутствие своевременного внесения сведений в ЕГРН может привести к невозможности использования объекта в качестве обеспечения по кредитам․
- Неправильная классификация (например‚ пересечение границ) может стать основанием для отказа в регистрации и последующего судебного разбирательства․
Объект недвижимости считается ранее учтенным‚ если:
- Он был включён в любой из государственных реестров (кадастр‚ технический учёт) до 24 июля 2007 г․;
- Имеет правоустанавливающие документы‚ подтверждающие факт регистрации до 21 июля 1997 г․;
- В реестре ему присвоен условный номер в соответствии с ФЗ № 122‑ФЗ;
- Существует официальная документация (акты‚ планы‚ межевые схемы)‚ подтверждающая учёт․
Для владельца недвижимости важно своевременно собрать и предоставить все необходимые документы в орган регистрации прав‚ чтобы избежать задержек и конфликтов․ При правильном оформлении объект будет официально признан ранее учтенным и внесён в ЕГРН‚ что гарантирует защиту прав собственности․
Дата публикации: ‚ 17:06