Кого коснётся вопрос «объекта в пользовании»
- Государственные и муниципальные служащие ― при заполнении справки о доходах и имуществе (подразделы 5.1 и 6.1 формы 2-НДФЛ-справка).
- Физлица ― при продаже, дарении, аренде жилья, земельных участков, гаражей.
- Юрлица ― при отражении объектов на балансе или в операционной аренде.
- Банки и застройщики ― при ипотеке и долевом строительстве.
Понятие «недвижимая вещь» в 2026 году: что относится к объектам недвижимости
Согласно ст. 130 ГК РФ и Федеральному закону № 218-ФЗ (о государственной регистрации недвижимости):
- Здания и сооружения (жилые дома, офисы, склады, мосты, ЛЭП).
- Помещения и машино-места (квартиры, апартаменты, парковочные боксы).
- Земельные участки и доли в них.
- Объекты незавершённого строительства ― если они могут быть отнесены к недвижимости после ввода в эксплуатацию.
- Единые недвижимые комплексы ― например, гостиница с инфраструктурой.
- Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, подлежащие государственной регистрации.
Ключевой признак: перемещение объекта без несоразмерного ущерба его назначению невозможно (п. 1 ст. 130 ГК РФ).
Что такое «нахождение в пользовании»
Это совокупность вещных прав, при которых правообладатель может владеть, пользоваться и (в отдельных случаях) распоряжаться объектом без перехода права собственности.
3.1 Виды пользования
| Вид права | Кто может предоставить | Сроки | Регистрация в Росреестре |
|---|---|---|---|
| Аренда | Собственник, муниципалитет, государство | До 49 лет (земля), обычно 1–5 лет (жильё) | Да, если срок ≥ 1 год |
| Безвозмездное пользование (ссуда) | Аналогично | Определяется договором, ≤ 6 лет для госимущества | Да, если объект недвижим |
| Сервитут | Владелец соседнего участка | Бессрочный или ограниченный | Да, как обременение |
| Постоянное (бессрочное) пользование | Государство до г. | Бессрочно | Да, с переходом в собственность при желании |
| Фактическое пользование (без документов) | Не предусмотрено | Не определён | Нет, но риски высоки |
Как отразить объект в декларации государственного служащего
4.1 Подраздел 5.1 справки: что писать
- Адрес/кадастровый номер.
- Вид объекта: «жилой дом», «земельный участок», «нежилое помещение», «машино-место».
- Вид пользования: «аренда», «безвозмездное пользование», «сервитут».
- Сроки: «с по ».
- Основание: договор аренды № 123/25 от , предоставленный ГУП «Жилищник».
Пример строки в таблице:
г. Москва, ул. Ленина, д. 10, кв. 45 (кад. № 77:01:0004010:1234) – жилое помещение, аренда, срок 3 года, договор № 45/25 от .
Регистрация права пользования: пошаговый алгоритм 2026
- Подготовить договор (аренды, ссуды, сервитута) в письменной форме.
- Получить выписку ЕГРН о правах собственника (через rosreestr.gov.ru или МФЦ).
- Заплатить госпошлину:
- физлица – 2 000 руб. за регистрацию договора аренды ≥ 1 года;
- сервитут – 2 000 руб.
- Подать заявление в МФЦ или онлайн через «Госуслуги», приложить:
- договор (3 экз.);
- паспорта сторон;
- кадастровый паспорт/выписку ЕГРН;
- квитанцию о пошлине.
- Получить выписку ЕГРН в течение 5–9 рабочих дней.
Частые ошибки и риски
- «Серая» аренда без регистрации. При проверке налоговой или судебных спорах договор может быть признан незаключённым (ст. 609 ГК РФ).
- Устаревшие сведения в ЕГРН. Если после перепланировки не внесли изменения, кадастровая стоимость будет завышена, а налог ― выше.
- Фактическое пользование без договора. При изъятии земельного участка гражданин не сможет претендовать на компенсацию.
- Неправильная квалификация объекта. Например, бытовку на винтовых сваях могут отнести к недвижимости, если фундамент нельзя разобрать без разрушения (Письмо Минэкономразвития № 3527-ЕЕ/17 от ).
Ответы на частые вопросы
Вопрос 1. Получил участок до 2001 года «на вечное пользование». Что делать?
С г. такой участок автоматически считается находящимся в собственности (п. 2 ст. 3 Закона 137-ФЗ). Для подтверждения достаточно подать заявление в МФЦ и получить новую выписку ЕГРН.
Вопрос 2. Арендую подвал без регистрации договора. Какие риски?
Собственник может выселить без предупреждения, а при проверке пожарной инспекции ― оштрафовать за нарушение санитарных норм. Договор > 1 года обязательно регистрируется (ст. 609 ГК РФ).
Вопрос 3. Объект незавершённого строительства: когда он становится недвижимостью?
После ввода в эксплуатацию и постановки на кадастровый учёт. До этого момента право аренды/долевого участия оформляется по договору долевого участия (ДДУ) с регистрацией в Росреестре.
- Определите, попадает ли объект под признаки недвижимости (ст. 130 ГК РФ).
- Уточните, какое именно право пользования у вас возникло.
- Проверьте наличие регистрации в ЕГРН.
- При заполнении деклараций укажите вид, срок и основание пользования.
- Если документы утеряны – восстановите через МФЦ или кадастрового инженера.
Помните: в 2026 году Росреестр и налоговая обмениваются сведениями в реальном времени. Любой объект недвижимости, находящийся в пользовании, обязательно должен быть отражен в ЕГРН и в ваших отчётных документах.
Будьте внимательны и избегайте «серых» схем ― это сэкономит время, деньги и нервы в будущем.