Актуальность темы. С 2024 года в России продолжается переход на новую модель государственной кадастровой оценки (ГКО), в рамках которой средние удельные показатели (СУП) становятся основным инструментом для определения кадастровой стоимости типовых земельных участков. Постановления органов государственной власти субъектов РФ об их утверждении выходят ежеквартально, а значит, бухгалтеры, арендаторы, инвесторы и суды сталкиваются с необходимостью оперативно отслеживать изменения.
Что такое «средние удельные показатели»
Определение. СУП, это средняя цена 1 м² земли определённого видов разрешённого использования (ВРИ) и кадастрового квартала (или муниципального района), рассчитанная по методике ФГБУ «ФГКО» и утверждённая региональной комиссией.
- Измеряются в руб./м².
- Используются вместо индивидуальной оценки, если участок типовой и сведения о нём в ЕГРН полные.
- Пересматриваются не реже 1 раза в 3 года, но на практике — ежегодно (последние приказы датированы мартом–апрелем 2026 г.).
Почему именно «утверждение» важно
До вступления в силу Федерального закона № 269-ФЗ (ред; 2023 г.) порядок применения СУП был разобщён:
- В ЗК РФ (ст. 65.1) сказано: «…кадастровая стоимость может определяться исходя из средних удельных показателей, утверждаемых органом исполнительной власти субъекта».
- В НК РФ (ст. 390.2, п. 2.1) — применяются для исчисления земельного налога.
- В аренде публичных земель (постановление Правительства РФ от № 5-п) — ставка аренды теперь жёстко привязана к СУП.
Таким образом, официальное утверждение СУП делает их единственно правовым основанием для расчёта налога, аренды и судебных споров.
Как выглядит типовое постановление
Ниже приведён фрагмент реального постановления губернатора (область, условная, дата — ):
ПОСТАНОВЛЕНИЕ Об утверждении средних удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в границах XYZ области на 2026 год № 123-пг Утвердить средние удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков: ┌────────────────────┬───────────────┬─────────────────┐ │ Вид разрешённого │ Кадастровый │ Значение, руб. │ │ использования │ квартал │ за 1 м² │ ├────────────────────┼───────────────┼─────────────────┤│ ИЖС │ 14:01:0101001 │ 4 300 │ │ Сельхозугодья │ 14:01:0203005 │ 120 │ │ Промзона │ 14:01:0301021 │ 7 800 │ └────────────────────┴───────────────┴─────────────────┘ Признать утратившим силу постановление № 99-пг от .
Как использовать СУП на практике
Расчёт земельного налога для физлиц
- Налог = Площадь участка × СУП × Ставка.
- Для ИЖС ставка, 0,1 %; для промзоны, 1,5 %.
Арендная плата за публичные земли
Ставка = СУП × 1,5 % (п. 7 Постановления Правительства РФ № 582 от ).
Бухгалтерский учет
Если в 2026 году вышло новое постановление, организация обязана:
- Отразить изменение в бухгалтерской оценке объекта на дату утверждения (п. 14 ФСБУ 6/2020).
- Учесть разницу в капитале (или прибыли/убытке) в зависимости от модели учёта.
Как оспорить СУП
Даже после утверждения СУП собственник может оспорить кадастровую стоимость, если:
- Участок нетиповой (например, сложный рельеф, неблагоприятные инженерные условия).
- В ЕГРН ошибки (неправильная площадь или ВРИ).
Для этого подаётся заявление в комиссию при Росреестре или подаётся иск в суд в течение 5 лет с момента утверждения постановления.
Календарь бухгалтера-2026
| Дата | Событие | Что делать |
|---|---|---|
| до | Выход большинства постановлений о СУП | Скачать с сайта ФГКО, сверить с базой ЕГРН. |
| до | ИФНС вправит уведомления о налоге | Проверить, использован ли новый СУП. |
| до | Окончание отчётного периода | Отразить курсовые разницы в учёте. |
Средние удельные показатели — это ключевой элемент новой системы ГКО: они заменили индивидуальную оценку для типовых участков, упростили расчёт налога и сделали аренду публичных земель прозрачной. Однако они же становятся новым источником споров, если при расчёте не учтены особенности объекта. Поэтому важно ежеквартально отслеживать постановления региональных властей и оперативно вносить корректировки в бухгалтерский и налоговый учёт.