Сдача нежилого помещения в аренду, распространённый способ получения дохода как для индивидуальных предпринимателей, так и для обычных граждан. Однако многие арендодатели-физлица задаются вопросом: обязательно ли получать согласие супруга/супруги на заключение договора аренды? Ответ зависит от того, когда и каким образом помещение было приобретено, а также от семейно-правовых отношений между супругами. Ниже — подробный разбор ситуации по российскому законодательству.
Когда помещение считается личной собственностью одного из супругов
Согласно ст. 256 ГК РФ и ст. 36 Семейного кодекса РФ, имущество может быть признано личной собственностью одного из супругов, если:
- оно было приобретено до вступления в брак;
- получено по дарственной или в порядке наследования;
- передано по договору пожизненного содержания;
- является предметом исключительной собственности по брачному договору.
В этих случаях согласие супруга не требуется. Вы вправе самостоятельно сдавать помещение, заключать договор аренды и получать доход.
Когда помещение является совместной собственностью супругов
Если объект был приобретён в браке (например, куплен на общие деньги или получён в результате долевого участия в строительстве), он автоматически считается совместно нажитым имуществом. В этом случае:
- Распоряжаться объектом можно только с согласия второго супруга (ст. 35 СК РФ).
- Сделка без нотариально удостоверенного согласия может быть оспорена в течение одного года с момента, когда супруг узнал о нарушении своих прав.
- Нотариальное согласие оформляется в виде нотариальной доверенности или отдельного заявления, которое передаётся вместе с договором аренды в Росреестр.
Что происходит, если согласие не получено
Без согласия супруга:
- договор аренды может быть признан недействительным (ч. 2 ст. 35 СК РФ);
- арендатор может потерять право пользования помещением;
- супруг, чьё согласие не было получено, вправе потребовать возврата помещения и компенсации убытков.
Важно: если арендатор добросовестный (не знал о необходимости согласия), суд может сохранить договор в силе, но обязать арендодателя выплатить компенсацию супругу (ст. 302 ГК РФ).
Как оформить согласие супруга: пошаговая инструкция
- Подготовьте пакет документов:
- паспорта супругов;
- свидетельство о браке;
- правоустанавливающие документы на помещение (ЕГРН, договор купли-продажи и т.д.);
- проект договора аренды.
- Посетите нотариуса вместе со вторым супругом. Он оформит:
- нотариальное согласие на сдачу в аренду;
- или доверенность на заключение договора от имени супруга.
- Сдайте документы в Росреестр (если аренда оформляется на срок более 1 года — подлежит госрегистрации).
Особенности аренды нежилого помещения у физлица
Если вы сдаёте помещение как физическое лицо:
- вы обязаны заплатить НДФЛ 13% от полученной арендной платы (ст. 224 НК РФ);
- в договоре должна быть указана «чистая» сумма аренды, включающая налог;
- если вы ИП, можете применять упрощённую систему налогообложения 6% или 15%.
Краткий FAQ
Вопрос: Нужно ли согласие супруга, если помещение куплено на деньги, заработанные во время брака, но оформлено только на одного супруга?
Ответ: Да, это совместная собственность. Согласие обязательно.
Вопрос: Можно ли обойтись письменным согласием без нотариуса?
Ответ: Только если помещение не подлежит госрегистрации (аренда до 1 года). Во всех остальных случаях нужна нотариальная форма.
Вопрос: Что если супруг проживает в другом городе?
Ответ: Он может оформить нотариальное согласие в любом нотариальном округе РФ и отправить оригинал по почте.
Ключевые выводы
Если помещение приобретено в браке — согласие супруга обязательно.
Оформляйте согласие нотариально, чтобы избежать оспаривания сделки.
Не забывайте про налоги — НДФЛ 13% для физлиц или УСН для ИП.
Для перевода жилого помещения в нежилое потребуется согласие всех собственников квартиры в доме.
Эта статья подготовлена по состоянию на . Перед заключением договора аренды рекомендуется проконсультироваться с юристом или нотариусом в вашем регионе.