Сделки с недвижимостью вступают в брачно-семейную юрисдикцию гораздо чаще, чем кажется на первый взгляд.
Казалось бы, человек подписал договор купли-продажи, получил выписку из ЕГРН — и всё.
Однако зачастую одного подписанта оказывается недостаточно: супруг(а) «второй половины» может заблокировать или даже оспорить сделку.
Почему так происходит и что важно знать в 2026 году, разберёмся в этой статье.
Почему возникает вопрос о согласии
В Семейном кодексе РФ (ст. 35) закреплён принцип: всё имущество, нажитое супругами во время брака,
считается их совместной собственностью. Это правило «работает» независимо от того, на кого оформлен объект:
- на одного из супругов;
- на обоих (в долях или в совместную собственность);
- на третье лицо (если покупалась «для семьи»).
Ключевой вывод: даже если в выписке из ЕГРН указан только один супруг, объект всё равно может «разделиться пополам» при разводе.
Отсюда логичное требование органов регистрации и нотариусов — проверить наличие согласия другой стороны.
Позиция Конституционного суда: что изменилось в 2026 году
20 апреля 2026 г. в новостях прозвучала фраза, которую обсуждают юристы всей страны:
«Конституционный суд признал не соответствующими Конституции положения Семейного кодекса,
не предусматривающие возможности удостоверения согласия супругов».
Что это значит на практике?
- Новое требование к нотариусам: теперь они обязаны удостоверять не только подписи,
но и сам факт согласия второго супруга на покупку или продажу недвижимости.
Для этого вводится специальная нотариальная форма согласия. - Регистраторы (Росреестр): могут приостановить госрегистрацию перехода права,
если в материалах сделки отсутствует нотариально удостоверенное согласие. - Доказательство «безусловности» согласия: Суд указал, что супруг должен иметь возможность
подтвердить своё решение до совершения сделки, а не потом оспаривать её.
Какие объекты точно требуют согласия
| Тип объекта | Нужно ли согласие супруга? | Исключения |
|---|---|---|
| Квартира, купленная в браке | Да | Супруг(а) отказался(ась) от доли нотариально |
| Доля в квартире, приобретаемая одним супругом | Да | Доля < ¼ и цена < 50 МРОТ (редкий случай) |
| Загородный дом, оформленный на одного | Да | Договор дарения от родителей (но требует доказательств) |
| Коммерческая недвижимость | Да, если цель — совместное ведение хозяйства | Индивидуальный предприниматель с раздельным режимом имущества |
Как оформить согласие: пошаговая инструкция
Шаг 1. Подготовка документов
- Паспорта обоих супругов (срок действия ≥ 6 мес.).
- Свидетельство о браке (или выписка из ЗАГСа, выданная не позднее 30 дней назад).
- Выписка из ЕГРН/договор купли-продажи.
Шаг 2. Визит к нотариусу
Супруг, дающий согласие, приходит к нотариусу лично и подписывает специальное заявление.
Заявление заверяется нотариальной надписью «безусловное согласие дано».
Шаг 3. Передача документа в сделку
Нотариус передаёт заверенное согласие участнику сделки, который вносит его в пакет для Росреестра.
Что будет, если согласие не оформить
- Росреестр может приостановить регистрацию и потребовать устранить недостатки.
- Супруг может оспорить сделку в суде в течение 3 лет после того, как узнал о нарушении своих прав.
- Возможен раздел имущества «задним числом» — при разводе квартира всё равно делится пополам, даже если она уже продана.
Типовые заблуждения
Миф 1: «Если квартира оформлена на меня, я могу её подарить без супруги».
Реальность: дарение объектов, нажитых в браке, также требует нотариального согласия.
Миф 2: «Мы живём в гражданском браке, поэтому правила не действуют».
Реальность: Семейный кодекс применяется только к официально зарегистрированным бракам.
Миф 3: «Если один супруг отказался от доли в брачном договоре, согласие не нужно».
Реальность: даже брачный договор должен быть предъявлен нотариусу и Росреестру, иначе возникают вопросы.
Практические советы
- Планируйте заранее: запись к нотариусу в крупных городах ведётся на 2-3 дня вперёд.
- Дублируйте в брачном договоре: если вы часто совершаете сделки, удобнее заключить полный брачный договор.
- Следите за сроками: выписка из ЗАГСа «о семейном положении» действует 30 дней.
- Проверьте электронную подпись: с 2025 года нотариусы выдают согласие в виде электронного документа (XML-файл), признаваемый Росреестром.
С 2026 года согласие супруга стало не просто формальностью, а обязательным юридическим этапом.
Независимо от того, кто фигурирует в договоре и кто платит деньги, объект, купленный в браке,
делится пополам при разводе. Поэтому лучше потратить один час у нотариуса сейчас, чем годы в судах потом.