Одна из самых острых «земельных» тем для собственников квартир в многоквартирных домах (МКД) — обязательно ли в ЕГРН регистрировать право на землю под домом? Разъяснения Росреестра, Минстроя и судебной практики звучат по-разному, а досужие советы в интернете лишь запутывают. Ниже – подробный разбор, когда регистрация требуется, а когда достаточно «автоматического» перехода участка в долевую собственность жильцов.
Что говорит закон о земле под МКД
Где земля «лежит» перед оформлением
- Если участок не сформирован и не поставлен на кадастровый учёт, он числится за муниципалитетом (или другим публично-правовым образованием). Жильцы могут только пользоваться землёй в пределах, необходимых для эксплуатации дома (ст. 36 ЖК РФ, п. 4 ст. 16 ЗК РФ).
- Как только участок образован и учтён в кадастре, он бесплатно переходит в общую долевую собственность всех собственников помещений дома (абз. 2 п. 5 ст. 16 ЗК РФ).
Входит ли земля в состав «общего имущества» МКД
Да, входит. С момента кадастрового учёта земельный участок становится частью общего имущества наряду с лестничными клетками, лифтами и крышей (ст. 36 ЖК РФ, ст. 3 ЗК РФ).
Когда регистрация в ЕГРН необязательна
Если в ЕГРН уже отражён кадастровый номер участка и в разделе «Права и ограничения» указано, что он принадлежит собственникам помещений в долях пропорционально площади их квартир, отдельное заявление подавать не нужно. Это так называемый «беззаявительный» режим (письма Росреестра № 14-01167/22 от , № 14-00453/21 от ).
Важно: сведения о праве появятся в ЕГРН автоматически, когда любой собственник квартиры оформит или переоформит право на своё помещение, а регистратор «подхватит» данные о земле.
Когда всё-таки придётся подать заявление
| Ситуация | Нужно ли обращаться в Росреестр? |
|---|---|
| Участок ещё не сформирован/не поставлен на кадастровый учёт | Да. Получить межевой план, постановление администрации о формировании, затем регистрировать право общей долевой собственности. |
| На кадастровой выписке участок значится «в собственности муниципалитета» | Да. Требуется документ о перераспределении земель (договор безвозмездной передачи, решение суда о признании права и т.п.), затем регистрация. |
| Два дома стоят на одном участке, ТСЖ хочет разделить | Да. Формируются два самостоятельных участка, после чего каждый оформляется в долевую собственность жильцов. |
| Участок уже учтён и в реестре проставлена долевая собственность | Нет. Достаточно контролировать актуальность сведений в ЕГРН. |
Алгоритм добровольной регистрации (если всё-таки решили оформить)
- Подготовка межевого плана (заказ кадастровому инженеру).
- Постановка на кадастровый учёт – подаётся заявление в Росреестр (МФЦ, Госуслуги).
- Сбор документов:
- правоустанавливающие документы на дом (ЕГРН, технический паспорт);
- протокол общего собрания о намерении оформить участок;
- копии прав собственников;
- согласие муниципалитета (если земля была в муниципальной собственности).
- Подача заявления на регистрацию права общей долевой собственности (форма Р11001).
- Получение выписки ЕГРН – подтверждение регистрации.
Зачем вообще «лишняя» регистрация
- Защита от изъятия – муниципалитет не сможет без решения суда отобрать участок «не оформленный» жильцами.
- Юридическая ясность при продаже квартиры: покупатели видят «полный пакет» прав.
- Возможность распоряжаться: строить парковку, детскую площадку, сдавать в аренду часть территории.
- Кредитование ТСЖ/ЖСК – банки требуют документы на землю как залог.
Ответы на частые вопросы
Вопрос: «Если я куплю квартиру, а запись о земле отсутствует, что делать?»
Ответ: При подаче заявления на регистрацию права на квартиру Росреестр автоматически «добавит» кадастровый номер земельного участка и укажет вашу долю. Дополнительных действий не требуется.
Вопрос: «Как узнать, оформлен ли участок?»
Ответ: Получите выписку ЕГРН на земельный участок (онлайн на rosreestr.gov.ru или через МФЦ). Смотрите графу «Вид права». Если указано «Общая долевая собственность собственников помещений в МКД», всё в порядке.
Регистрировать право на земельный участок под многоквартирным домом нужно, только если:
– участок ещё не сформирован или числится за муниципалитетом;
– жильцы хотят физически разделить участок между несколькими домами;
– возникли споры или планируются сделки, где требуется «чистый» документ.
В остальных случаях с момента кадастрового учёта земля автоматически переходит в общую долевую собственность собственников квартир. Отдельное заявление в Росреестр не подаётся – достаточно следить, чтобы актуальные сведения появились в Едином государственном реестре недвижимости.