Продажа жилой недвижимости – событие, которое часто сопровождается вопросами о налоговых обязательствах. Особенно часто задают вопрос:

«Если я продал(а) квартиру, но после всех вычетов у меня «нулевой» доход, нужно ли подавать налоговую декларацию 3‑НДФЛ?»

В статье мы разберём:

• Кратко о правовой базе (Налоговый кодекс РФ, постановления ФНС).
• Какие условия освобождают от налога и от подачи декларации.
• Какие документы нужны, если декларацию всё‑таки подаёте.
• Пошаговую инструкцию заполнения формы 3‑НДФЛ (2025‑2026 годы).
• Ответы на часто задаваемые вопросы.

Нормативно‑правовая база

Согласно статье 215 Налогового кодекса РФ (НДФЛ) доходом считается разница между ценой продажи и ценой приобретения, уменьшенная на документально подтверждённые расходы (налоговый вычет).

С 2022 года в ФНС действует правило:

• Если доход от продажи недвижимости не превышает 1 000 000 рублей, налоговая декларация не подаётся (постановление от № РД‑6‑2024).
• Если же доход превышает 1 млн руб., декларацию необходимо подать и уплатить налог (13 % для налоговых резидентов, 30 % для нерезидентов).

Кроме того, если вы владели квартирой более установленного минимального срока владения (3 года – для собственников, 5 лет – для ДДУ/ЖСК), налог не взимается независимо от суммы дохода, а декларацию также подавать не требуется.

Что считается «доходом» и как он может оказаться «нулевым»?

Доход = Стоимость продажи – (Стоимость покупки + документально подтверждённые расходы).

Пример:

1. Купили квартиру за 3 000 000 руб.
2. Продали за 3 500 000 руб.
3. Получили налоговый вычет при покупке (например, 260 000 руб.) – вычет считается уже использованным и повторно применяться не может.
4. Доход = 3 500 000 – 3 000 000 = 500 000 руб.
5. Поскольку 500 000 руб. < 1 000 000 руб., декларацию подавать не нужно.

Если же в результате расчётов доход оказался отрицательным (например, продали за 2 800 000 руб., а покупали за 3 000 000 руб.), то «налоговый доход» = 0, и, соответственно, декларацию также не требуется подавать.

Когда декларацию всё‑равно нужно подать?

• Продажа до истечения минимального срока владения (3/5 лет) и доход > 1 млн руб.
• Продажа с получением дохода, но вы хотите оформить нуль‑декларацию (это удобно, если в течение года у вас был другой доход и вы хотите закрыть вопрос в налоговой).
• Если вы хотите заявить о документированных расходах (например, ремонт, комиссии агентства) – даже при нулевом доходе декларация поможет зафиксировать их и избежать вопросов в дальнейшем.

Какие коды дохода использовать в форме 3‑НДФЛ?

Для большинства частных продавцов используется код 1510. Если продаётся доля – 1512.

Пошаговая инструкция заполнения декларации 3‑НДФЛ (2025‑2026)

1. Соберите документы:
   • Договор купли‑продажи квартиры (продажа).
   • Документы, подтверждающие стоимость приобретения (договор купли‑продажи, выписка из ЕГРН).
   • Квитанции/акты о расходах, если хотите их учесть (ремонт, комиссии, нотариальные услуги).
   • Справка о полученном ранее налоговом вычете (для проверки, что вычет уже использован).
2. Войдите в личный кабинет налогоплательщика (Госуслуги или Личный кабинет ФНС).
3. Создайте новую декларацию:
   • В поле «Налоговый период (код)» укажите 34 (доходы от продажи имущества).
   • В поле «Отчётный год» – год, в котором была получена выручка от продажи (например, 2025).
4. Заполните раздел «Доходы»:
   • Строка 1510 – укажите стоимость продажи (в рублях).
   • Строка 1510‑2 – укажите стоимость приобретения.
   • Строка 1510‑3 – укажите суммы расходов, которые уменьшат доход (если есть).
5. Расчёт налоговой базы:
   • Налоговая база = (1510) – (1510‑2) – (1510‑3).
   • Если получилась отрицательная сумма, введите 0.
6. Укажите ставку налога:
   • 13 % – если вы налоговый резидент РФ.
   • 30 % – если не резидент.
7. Подтвердите расчёт налога и сформируйте квитанцию об уплате (если налог > 0).
8. Подайте декларацию онлайн до 30 апреля года, следующего за отчётным (для 2025‑го года – до ).
9. Оплатите налог в течение 30 дней после получения расчёта (обычно до 30 мая).

Нулевая декларация: когда и зачем её подавать

С 2021 года в случае, когда доход от продажи недвижимости не превышает 1 млн руб., а также если вы владели имуществом более минимального срока, декларацию подавать не требуется. Однако иногда удобно оформить «нулевую декларацию»:

• Для подтверждения в налоговой, что вы действительно не обязаны уплачивать НДФЛ.
• Если в течение года у вас был иной доход, который обложен по другим ставкам – нулевая декларация позволяет собрать все сведения в одном документе.

Для нулевой декларации в разделе «Доходы» просто оставьте все поля пустыми или укажите 0, но всё равно подпишите и отправьте форму.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли подавать декларацию, если я продал квартиру за 800 000 руб., а купил её за 1 200 000 руб.?

Нет. Доход от продажи отрицательный (–400 000 руб.), а значит налог платить не нужно и декларацию подавать тоже не требуется.

Я получил налоговый вычет при покупке квартиры (260 000 руб.). Можно ли ещё раз уменьшить доход от её продажи на эту сумму?

Нет. Вычет при покупке может быть использован только один раз. При продаже он уже учтён в стоимости покупки и повторно применяться не может.

Сколько времени после продажи я обязан подать декларацию?

Декларацию за год, в котором получен доход, необходимо подать до 30 апреля следующего года. При продаже в 2025 году – срок – .

Какие расходы можно учитывать при расчёте дохода?

Допустимыми являются:

• Расходы на юридическое и нотариальное оформление сделки.
• Комиссия агентства недвижимости.
• Документально подтверждённый ремонт, если он был проведён до продажи.

При этом расходы должны быть подтверждены чеками, актами, договорами.

Что делать, если я продал квартиру до истечения минимального срока владения, но доход < 1 млн руб.?

В этом случае налог всё равно обязателен (13 % от дохода). Налог уплачивается, а декларацию подавать нужно независимо от порога в 1 млн руб.

Можно ли подать декларацию через налогового агента (бухгалтера)?

Да. Бухгалтер или налоговый консультант может подготовить и подать декларацию от вашего имени, но вы остаетесь ответственным за достоверность данных.

• Если после всех вычетов ваш доход от продажи квартиры не превышает 1 млн рублей и/или вы владели имуществом более минимального срока (3/5 лет), декларацию подавать не нужно.
• Если доход превышает 1 млн рублей или срок владения не истёк, декларацию необходимо подать, указав код 1510 (или 1512 для доли) и уплатить 13 % налога.
• Нулевая декларация может быть полезна как подтверждающий документ, но обязательна только при наличии налогооблагаемого дохода.
• Своевременное заполнение и подача формы 3‑НДФЛ избавит от штрафов и проблем с налоговой службой.

Статья подготовлена на основе официальных рекомендаций ФНС России, а также практических комментариев налоговых консультантов (данные актуальны на ).