Краткий ответ: да, если вы продали квартиру, которую владели менее минимального срока (3 или 5 лет), обязаны подать 3-НДФЛ до 30 апреля 2026 года и, при необходимости, уплатить НДФЛ․
Декларация на покупку подаётся добровольно, чтобы вернуть имущественный вычет․
Если обе сделки произошли в 2025 году, их можно отразить в одной декларации и зачесть вычеты друг с другом․

Когда декларация обязательна

Обязательная подача 3-НДФЛ возникает только при продаже․

• Срок владения ≤ 3 лет (если квартира получена по договору купли-продажи, дарению от не-близкого родственника или приватизации до )․
• Срок владения ≤ 5 лет (для всех остальных случаев, включая покупку после )․

Если вы владели квартирой дольше указанных сроков, продажа освобождена от НДФЛ и декларация не требуется․

Исключения, при которых срок сокращается до 3 лет

• жилье получено по наследству или в дар от близкого родственника;
• жилье получено при приватизации;
• жилье получено по договору пожизненного содержания․

Как рассчитать налог с продажи

Формула:

НДФЛ = 13 % × (Доход от продажи – Вычет или расходы)

Варианты вычетов

Пример 1

Продали квартиру за 4 500 000 ₽, купленную ранее за 3 200 000 ₽․
НДФЛ = 13 % × (4 500 000 – 3 200 000) = 169 000 ₽․

Пример 2

Продали долю в квартире за 900 000 ₽, документы о расходах утеряны․
Применяем фиксированный вычет 1 000 000 ₽․
Налоговая база отрицательна → налог = 0 ₽, но декларацию всё равно подать․

Имущественный вычет при покупке новой квартиры

• Максимум 260 000 ₽ (13 % от 2 000 000 ₽)․
• Можно применить один раз в жизни․
• Используется до полного исчерпания лимита․

Как использовать вычет для уменьшения налога с продажи

Декларация 3-НДФЛ за 2025 год позволяет одновременно:

1. заявить доход от продажи;
2. применить вычет или расходы;
3. заявить имущественный вычет за покупку новой квартиры․

Пример 3

Продали квартиру за 3 500 000 ₽ (владели 2 года, расходы 2 000 000 ₽)․
Купили новую квартиру за 6 000 000 ₽․

Налог с продажи:
13 % × (3 500 000 – 2 000 000) = 195 000 ₽․

Вычет при покупке:
260 000 ₽․

Взаимозачёт:
260 000 – 195 000 = 65 000 ₽ к возврату из бюджета․

Какие документы собрать

Для продажи

• Договор купли-продажи․
• Акт приёма-передачи․
• Платежные документы (если применяется расходный вычет)․

Для покупки

• ДКП новой квартиры и ЕГРН․
• Акт приёма-передачи / ключевая книга․
• Платёжные документы (квитанции, выписки по ипотеке)․

Пошаговая инструкция по подаче 3-НДФЛ в 2026 году

1. Соберите документы (см․ раздел 4)․
2. Заполните декларацию:
   • в личном кабинете ФНС (lkfl2․nalog․ru);
   • через программу «Декларация» 2025․
3. Прикрепите скан-копии документов в формате PDF/JPG․
4. Подайте декларацию онлайн до 30 апреля 2026 года․
5. Уплатите налог (если после зачёта осталась сумма к уплате) до 15 июля 2026 года․
6. Получите возврат (если переплата) на карту в течение 1–4 месяцев․

Частые вопросы

Можно ли не подавать декларацию, если налог равен нулю?

Нет․ Даже при нулевом налоге подача обязательна, если вы владели менее минимального срока, иначе — штраф 1 000 ₽․

Два вычета можно применить одновременно?

Да․ Продавая и покупая в один год, вы одновременно применяете вычет при продаже и имущественный вычет при покупке в одной декларации․

Если квартира в ипотеке, вычет уже можно получить?

Да, сразу после регистрации права собственности и акта приёма-передачи․ Проценты по ипотечному договору дают ещё 390 000 ₽ сверх основного вычета․

При продаже и покупке квартиры в один год декларация подаётся в любом случае, если срок владения проданной квартирой менее 3/5 лет․
В той же декларации можно заявить имущественный вычет за покупку, что позволяет значительно снизить или полностью компенсировать налог․
Главное — успеть до 30 апреля 2026 года․