Краткий ответ

В большинстве случаев, нет, если вы соблюдаете условия нулевой ставки НДФЛ. Однако есть исключения, когда подача 3-НДФЛ всё-таки обязательна. Ниже — подробный разбор.

Что такое «единственное жильё» по закону

• Квартира, комната, дом или доля, в отношении которых на дату продажи у вас нет других объектов недвижимости.
• Исключение: при покупке нового жилья в течение 90 календарных дней до продажи старого, оба объекта считаются «единственными».
• В расчёт берутся все объекты, находящиеся в собственности супруга(-и), а также несовершеннолетних детей.

Когда НДФЛ равен нулю без декларации

Условия «нулевой ставки»:

1. Жильё было в собственности ≥ 3 года (для объектов, полученных до ) или ≥ 5 лет (для объектов, приобретённых после ).
2. Жильё единственное на дату продажи или соблюдено «правило 90 дней» (см. выше).

Важно: если оба условия выполняются, вы не платите НДФЛ и не подаёте 3-НДФЛ. Факт продажи автоматически «скрывается» в налоговой, потому что Росреестр передаёт сведения в ФНС;

В каких случаях декларация 3-НДФЛ всё-таки требуется

Не соблюдён срок владения

Если вы владели квартирой менее 3 или 5 лет, применяется обязательное декларирование, даже если:

• жильё единственное;
• вы применили имущественный вычет и налог равен нулю.

В этом случае нужно подать 3-НДФЛ до 30 апреля 2026 года (за 2025 год). В декларации указываете:

• доход от продажи;
• вычет в размере 1 000 000 ₽ или расходы на покупку (ст. 220 НК РФ).

Покупка и продажа в одном году

Если вы купили новое жильё и продали старое в одном календарном году, но период владения старым жильём менее 3/5 лет, то:

• подаёте декларацию;
• можете заявить двойной вычет: по покупке (до 2 000 000 ₽) и по продаже (до 1 000 000 ₽).

ИП или самозанятый

Индивидуальные предприниматели и лица, применяющие спецрежимы (включая самозанятых), обязаны подать 3-НДФЛ в любом случае, если:

• продали объект, который не использовался в предпринимательской деятельности, но владели менее 3/5 лет;
• хотят подтвердить нулевой налог.

Как подать 3-НДФЛ

1. Лично в налоговую — по месту регистрации (продлён приём до 30 апреля 2026).
2. Через Госуслуги — сервис «Личный кабинет налогоплательщика» подскажет заполнение.
3. Госуслуги «Квартирный вычет» — автоматически формирует декларацию, если у вас есть выписка из ЕГРН.
4. Через банк — если банк участвует в проекте «Налоговый вычет онлайн».

Что будет, если не подать

• Штраф 5 % от суммы налога за каждый месяц просрочки (максимум 30 %).
• Если налог равен нулю, штраф 1 000 ₽.
• Грозит блокировка счёта и списание долга.

Краткий чек-лист

Если ваше жильё действительно единственное и вы владели им ≥ 3/5 лет, — просто ничего не делайте. Во всех остальных случаях обязательно подайте 3-НДФЛ до 30 апреля. Это защитит вас от штрафов и даст право на вычеты, которые могут снизить налог до нуля.